Moratoria en el pago de alquileres de locales para pymes y autónomos
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, aprueba medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes con el objeto de aliviar las consecuencias de la pandemia provocada por el COVID 19. En concreto con estas medidas se viene a responder a las necesidades de autónomos y pymes que no tienen capacidad financiera para hacer frente a sus obligaciones de pago del alquiler de sus locales, permitiendo a las partes ajustar la cuantía y periodicidad de la renta facilitando la continuidad de sus actividades comerciales.
El mecanismo aprobado es similar al establecido por el Real Decreto-ley 11/2020 para los alquileres de vivienda. Se basa en la regulación de moratorias de pago distintas según se trate de un arrendador considerado como “gran tenedor “(con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) o un pequeño propietario.
Ámbito de aplicación de las medidas
Ámbito objetivo
El RD-ley 15/2020 establece una moratoria en el pago de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, o de industria (Arts. 1.1 y 2.1 RD-ley 15/2020).
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, integrando la remisión legal realizada por los Arts. 2.1 y 3.1 LAU, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, no tenga como destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Como ejemplo de arriendos que son reputados con carácter distinto a viviendas, se mencionan los “de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren” (Art. 3.2 LAU). La circunstancia de venir la relación precedida por la frase “en especial tendrán esta consideración” advierte que no tiene carácter exhaustivo y no agota otras posibilidades.
El arrendamiento de industria comprende en su objeto tanto la referida edificación cuanto toda la organización necesaria para un funcionamiento empresarial, integrando todos los posibles elementos en un todo indisoluble, complejo y productivo, en el que la edificación o finca es un elemento más, incluso no siempre el más importante (en este sentido, por ejemplo, STS de 18 de marzo de 2009, rec. 665/2003).
Ámbito subjetivo
En cuanto al arrendador el RD-ley 15/2020 distingue entre:
– Grandes tenedores: se les considera así a las empresas o entidades públicas de vivienda y a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 (Art. 1.1).
– Otros arrendadores: todas aquellos no incluidos en el apartado anterior (Art. 2.1).
En cuanto al arrendatario, el RD-ley 15/2020 se aplica a los autónomos y pymes arrendatarios que cumplan los siguientes requisitos (Art. 3 RD-ley 15/2020):
– En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
– En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el Art. 1 LSC, lo cual supone que las pymes no puedan incumplir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias: 1) que el total del activo no supere los cuatro millones de euros; 2) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y/o, 3) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Ámbito temporal
En todos los casos se establece un mismo marco temporal para la solicitud de esta moratoria extraordinaria para el pago de la renta que será de “un mes desde la entrada en vigor del RD-ley”, por lo que queda establecido que el plazo irá del 23 de abril al 23 de mayo 2020 (Arts. 1.1 y 2.1 RD-ley 15/2020).
En cuanto a la duración de la moratoria en sí, los Arts. 1.2 y 2.2 del citado RD-ley 15/2020 concretan que será por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19. Impone una duración máxima ya que establece, que no puede superar esta moratoria de pago, “en ningún caso”, los cuatro meses.
Tramitación de las solicitudes
En el caso de los grandes tenedores, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria; moratoria que deberá ser aceptada por el arrendador.
Para estos supuestos, la norma también prevé que, la opción por esta moratoria impedirá la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago de alquiler.
Cuando el arrendador sea un pequeño propietario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este nuevo Real Decreto (hasta el 23 de mayo de 2020) se podrá solicitar el “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”; y el aplazamiento tendrá carácter voluntario.
En estos casos las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Art. 36 LAU, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Cuando se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.
Es decir, la moratoria solo se aplicará obligatoriamente cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. En cambio, cuando el arrendador no cumpla esta condición, el aplazamiento temporal de la renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo. En este tipo de arrendamientos solo se permite a las partes disponer libremente de la fianza, prestada por el arrendatario en virtud del Art. 36 LAU, para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta no satisfechas por el arrendatario. No obstante, se establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año.
Pero, sorprendentemente, la norma no estipula cuál sería la consecuencia de la negativa del arrendador a aceptar dicho aplazamiento, a diferencia de lo que sí hace por ejemplo el Art. 8 RD-ley 11/2020 para los arrendamientos de vivienda, en caso de negativa de los arrendadores que no fueran una empresa o entidad pública o un gran tenedor a aceptar la propuesta de aplazamiento de los arrendatarios de vivienda que se encontraran en situación de especial vulnerabilidad, pues aquella norma prevé que esa negativa habilita al arrendatario vulnerable a acudir al programa de ayudas transitorias de financiación avaladas por el estado previsto a tal fin. Esta distinción carece de sentido si tenemos en cuenta que cualquier arrendatario puede solicitar al arrendador, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes, cualquier medida sobre la que quiera llegar a un acuerdo con el arrendador (aplazamiento del pago de la renta, reducción de renta, fraccionamiento del pago, etc.), sin necesidad de previsión legal alguna. Además no se entiende la razón de por qué este moratoria convencional tiene que solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, cuando obviamente, cualquier acuerdo entre arrendadores no concernidos por el Art. 1 RD-ley 15/2020 y arrendatarios de local de negocio será válido sea cual sea el momento en que se haga y el contenido que tenga, al amparo del Art. 1.255 CCiv. Apunta algún autor que el único sentido que podría tener la solicitud de aplazamiento a la que se refiere el Art. 2 RD-ley 15/2020 quizás podría ser el de acreditar la buena fe del arrendatario de cara al ejercicio de una eventual acción judicial posterior en la que se solicitara el ajuste de las condiciones del contrato con fundamento en la cláusula “rebus sic stantibus”, pero la jurisprudencia ciertamente no lo exige. Siendo así, a pesar de que el distinto tratamiento de los arrendamientos de local de negocio previsto en RD-ley 15/2020 pudiera obedecer a una razonable ponderación de los intereses en juego, en función de la distinta capacidad de los arrendadores, según sean o no grandes tenedores, para soportar la moratoria en el pago de la renta, lo cierto es que esta distinción beneficia a los arrendatarios que hayan concertado un contrato de arrendamiento de local de negocio con un arrendador que sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor. Los demás, no tendrán más ayuda que el recurso a la línea de préstamos avalados por el estado (pero no gratuitos), prevista por el por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
Acreditación
El Art. 4 del RD-ley 15 / 2020 establece que será obligación de arrendador solicitante de la moratoria acreditar que se encuentra en la situación habilitante de la petición, y lo hará presentando la siguiente documentación:
a)La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b)La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Fraudes e incumplimiento
El Art. 5 RD-ley 15/2020 establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el Artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
