per Andrés A. de Donato | juny 6, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Los inquilinos que realicen obras para mejorar la eficiencia energética del inmueble en el que residen no pueden aplicarse la deducción por dichas obras en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y ello a pesar de que la vivienda constituya su residencia habitual.
La razón de que no puedan llevar a cabo tal deducción en su declaración de la renta es que no son los propietarios del inmueble. Pues, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) establece como condición para poder aplicarse dicha deducción que el contribuyente sea el propietario de la vivienda en la que se lleven a cabo las obras.
Este pronunciamiento por parte de la DGT llega a raíz de que ciudadano realizara una consulta vinculante (V1731-25) preguntando si podía aplicarse la deducción por obras para la mejora de la eficiencia energética de viviendas en su declaración la Renta por haber realizado dichas obras en 2022 en el inmueble en el que lleva residiendo desde el año 2018, el cual constituye su residencia habitual, aunque él no es el propietario de la vivienda. No obstante, dado que la vivienda objeto de consulta no es propiedad del consultante, este no podrá aplicarse la deducción anterior al incumplir uno de los requisitos exigidos por la normativa (ser propietario de la vivienda en la que se realizan las obras para mejorar la eficiencia energética del inmueble).
per Andrés A. de Donato | maig 30, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Las últimas resoluciones del Tribunal Supremo introducen elementos que pueden endurecer la obtención de la EPI
La denominada segunda oportunidad se ha consolidado en los últimos años como un mecanismo esencial para que particulares y autónomos puedan liberarse de deudas y reemprender su actividad económica. No obstante, su aplicación ha generado importantes dudas prácticas, especialmente en relación con el tratamiento del crédito público y las discrepancias entre juzgados sobre los requisitos para acceder a la exoneración. En este contexto, por crédito público se entienden las deudas contraídas con las Administraciones Públicas, fundamentalmente por obligaciones tributarias y de Seguridad Social. Así, su eventual exoneración implica la posibilidad de cancelar, en el marco del procedimiento concursal, todo o parte de dichos importes, conforme a los límites y condiciones legalmente establecidos.
Sobre esta base, las recientes sentencias dictadas por el Tribunal Supremo (TS) en febrero de 2026 han supuesto un punto de inflexión en la aplicación práctica de la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), al fijar un criterio claro en aspectos que desde la reforma de 2022 habían sido interpretados de manera desigual por los juzgados. Aunque estas resoluciones aportan homogeneidad, también introducen elementos que pueden endurecer la obtención de la exoneración en determinados supuestos, lo que hace necesario un análisis pormenorizado.
El Tribunal articula su doctrina en torno a tres pilares: la definición estrictamente legal de la buena fe, el alcance de la exoneración del crédito público y el tratamiento que corresponde a las derivaciones de responsabilidad. La combinación de estos elementos contribuye a unificar la práctica judicial y a clarificar las expectativas de quienes acuden al procedimiento concursal como personas físicas.
La buena fe como presupuesto objetivo
Hasta ahora, la buena fe había dado lugar a interpretaciones muy dispares: desde criterios amplios, basados en apreciaciones generales del comportamiento del deudor, hasta enfoques estrictos centrados únicamente en conductas gravemente reprochables. El Supremo descarta ambos extremos y afirma que la buena fe está definida exclusivamente por las causas tasadas del artículo 487.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC), sin posibilidad de ampliación interpretativa. Además, el Tribunal establece que la valoración de la buena fe debe efectuarse siempre, incluso cuando ningún acreedor se oponga a la exoneración. De este modo, la decisión judicial no puede basarse en el silencio procesal, sino en un examen material del origen de las deudas y de la conducta del deudor. Si bien esta verificación obligatoria aporta seguridad jurídica y reduce las diferencias de criterio entre órganos judiciales, también supone también un mayor rigor en el examen del expediente, reduciendo situaciones en las que antes se concedía la exoneración por falta de oposición.
Un criterio unificado sobre crédito público
El tratamiento del crédito público había sido uno de los puntos donde más divergencia existía y constituía uno de los principales obstáculos para acceder a la segunda oportunidad, ya que representaba la mayor parte del pasivo de muchos deudores y haberse interpretado su exoneración de forma muy restrictiva por algunos juzgados.
El Supremo fija ahora un estándar claro: los primeros 5.000 € son íntegramente exonerables; entre 5.000 € y 10.000 €, se exonera el 50 % del tramo comprendido entre ambas cantidades; y el exceso sobre esa cifra no es exonerable. La novedad decisiva es que este límite se aplica de manera individual por cada Administración acreedora, y no de forma global, dejando de comprender únicamente la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) y la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) para incluir también a las Administraciones autonómicas y locales. Ello implica que la parte exonerable del crédito público puede llegar a ser significativamente mayor. No obstante, el Tribunal precisa que esta limitación afecta solo a créditos ordinarios o privilegiados, mientras que los créditos subordinados, como intereses o recargos, son plenamente exonerables. A estos efectos, conviene recordar que los créditos ordinarios son deudas sin especial prioridad frente a otros acreedores; los créditos privilegiados gozan de preferencia legal en el cobro; y los créditos subordinados son aquellos que solo se satisfacen una vez cubiertos los anteriores, como intereses, recargos o sanciones accesorias, conforme a lo dispuesto en el TRLC.
En definitiva, la exoneración del crédito público sigue siendo limitada y la parte principal de estas deudas (cuando tienen la consideración de privilegiadas u ordinarias) continúa sin poder exonerarse por encima del umbral legal, lo que en la práctica puede reducir de manera significativa el alcance efectivo de la segunda oportunidad para quienes concentran su pasivo en este tipo de créditos.
Derivación de responsabilidad y acreditación de fraude
Otra cuestión aclarada es la incidencia de las derivaciones de responsabilidad, especialmente frecuentes en el ámbito tributario y entendidas como el mecanismo por el que la Administración extiende la deuda a terceros distintos del obligado principal. El Tribunal Supremo precisa que la simple existencia de un acuerdo de derivación no basta para impedir la exoneración. La derivación, por sí sola, no significa que el deudor haya actuado con fraude o mala fe. Para que pueda denegarse la exoneración, debe acreditarse que la conducta del deudor fue especialmente reprochable, hasta el punto de ser comparable a la que da lugar a una infracción tributaria muy grave. Este enfoque exige un análisis más profundo sobre el origen de la derivación, lo que puede incrementar la carga probatoria y la complejidad del procedimiento, pero evita denegaciones automáticas por la mera existencia de una derivación.
Deber de identificación de los créditos cuya exoneración se solicita
Asimismo, las sentencias clarifican que la carga de identificar los créditos cuya exoneración se solicita recae siempre sobre la persona deudora. Se abandona así la práctica anterior, en la que el alcance de la exoneración se determinaba a menudo de oficio, exigiéndose ahora que el deudor especifique previamente qué créditos pretende que sean exonerados como requisito para acceder a la exoneración. Este requisito refuerza la estabilidad jurídica, pero también implica que un error en la identificación de créditos puede dejar fuera de la exoneración deudas relevantes, trasladando al deudor una responsabilidad técnica que, en muchos casos, requerirá asesoramiento especializado.
Régimen transitorio y efectos prácticos
El Tribunal aclara, además, que para determinar la normativa aplicable resulta relevante la fecha de presentación de la solicitud de concurso, y no la del eventual acuerdo extrajudicial de pagos previo. Si la solicitud es posterior a la entrada en vigor de la Ley 16/2022, será de aplicación la nueva regulación. Con ello se asegura coherencia normativa, aunque puede perjudicar a quienes iniciaron trámites preconcursales bajo el régimen anterior y quedan ahora sometidos a una normativa más exigente.
En conjunto, la doctrina del Supremo proporciona un marco jurídico más coherente y uniforme, que facilita la previsibilidad de los procedimientos, refuerza la finalidad propia del mecanismo de exoneración del pasivo insatisfecho y aumenta la seguridad jurídica. No obstante, también consolida límites relevantes (especialmente en materia de crédito público y verificación estricta de la buena fe) que pueden restringir el alcance real de la segunda oportunidad para determinados deudores.
En consecuencia, la existencia de una jurisprudencia unificada permite que quienes sí cumplan los presupuestos legales puedan acceder con mayor certeza a un mecanismo que, correctamente planteado, ofrece una vía efectiva para recuperar la estabilidad financiera.
per Andrés A. de Donato | maig 23, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Cese y nombramiento de administradores sin constar en el orden del día de la reunión de la Junta General
El Supremo avala en la misma reunión pueda acordarse el nombramiento de su sustituto, aun cuando tampoco conste en el orden del día
La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 404/2026, de 16 de marzo, aclara que la Junta General de una sociedad limitada puede cesar al administrador único y nombrar a su sustituto, aunque ni el cese ni el nombramiento consten expresamente en el orden del día de la reunión. La exigencia de que los asuntos sometidos a deliberación y acuerdo por la Junta General se ajusten al orden del día constituye una de las garantías esenciales del derecho de información y de participación del socio. Sin embargo, esta regla general presenta excepciones relevantes en materia de cese de administradores. La reciente sentencia del Tribunal Supremo aborda esta cuestión y da un paso más al admitir que, junto al cese del administrador único no incluido en la convocatoria, la junta general pueda acordar también el nombramiento de su sustituto. La resolución, de indudable interés práctico y jurídico, consolida una interpretación flexible del régimen del orden del día en supuestos de renovación del órgano de administración de una sociedad de responsabilidad limitada.
Cese del administrador único de una SL sin inclusión en el orden del día
Como punto de partida, conviene recordar que el funcionamiento de la Junta General de las SL se articula sobre el principio de correlación entre la convocatoria y los acuerdos que pueden adoptarse. En virtud de este principio, los socios deben conocer con anterioridad a la reunión de la Junta General los asuntos que van a ser objeto de deliberación y votación, lo que se traduce en la exigencia de que dichos asuntos figuren en el orden del día de la convocatoria. Este principio encuentra su reflejo normativo en el Art. 174 de la vigente Ley de Sociedades de Capital (LSC), que exige que la convocatoria incluya los asuntos a tratar como garantía del derecho de información y de participación de los socios. Como regla general, por tanto, la Junta General no puede adoptar válidamente acuerdos sobre materias no previstas en el orden del día. Sin embargo, esta regla admite excepciones expresas. Entre ellas destaca la prevista en el Art. 223.1 LSC, conforme al cual los administradores pueden ser separados de su cargo en cualquier momento por la Junta General, aunque la separación no conste en el orden del día. Se trata, en definitiva, de una facultad de libre separación que permite a la Junta General cesar a los administradores en cualquier momento, incluso sin necesidad de que el acuerdo haya sido previamente incluido en el orden del día de la reunión.
Sobre esta base, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 404/2026, de 16 de marzo, no alberga dudas acerca de la validez del acuerdo de cese del administrador único adoptado en el supuesto enjuiciado, pese a que dicha cuestión no figurara en la convocatoria de la reunión de la Junta General. El Alto Tribunal recuerda que nos encontramos ante una excepción legal expresa a la regla general del Art. 174 LSC, de modo que la Junta General puede acordar la separación del administrador incluso cuando el cese no haya sido previamente incluido en el orden del día.
Nombramiento del administrador único de una SL sin inclusión en el orden del día
A diferencia de lo que ocurre con el cese, la vigente Ley de Sociedades de Capital no contempla expresamente la posibilidad de acordar el nombramiento de administradores sin su previa inclusión en el orden del día de la reunión. De este modo, la excepción prevista en el Art. 223.1 de la vigente Ley de Sociedades de Capital se refiere únicamente a la separación de los administradores, sin extenderse de forma expresa al acuerdo de nombramiento. Desde esta perspectiva, puede plantearse la duda acerca de la validez del acuerdo de nombramiento de un nuevo administrador cuando dicha cuestión no ha sido incluida en el orden del día de la convocatoria, en la medida en que, conforme a la regla general del Art. 174 LSC, la Junta General no puede adoptar acuerdos sobre materias no incluidas en el orden del día. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 404/2026, de 16 de marzo, admite, en las concretas circunstancias del caso enjuiciado, la validez del acuerdo social de nombramiento del nuevo administrador único de la sociedad, aunque dicha cuestión no constara expresamente el orden del día de la reunión. El Alto Tribunal entiende que, una vez acordado el cese del administrador único, el nombramiento de su sustituto puede adoptarse seguidamente en la misma reunión de la Junta General, por hallarse directamente vinculado a aquel acuerdo. En particular, el Tribunal Supremo parte de que, si bien la excepción prevista en el Art. 223.1 LSC se refiere expresamente a la separación de los administradores, ello no impide que, en supuestos como el enjuiciado, dicha excepción deba proyectarse también sobre el nombramiento del nuevo administrador. El motivo de esta conclusión se encuentra en que, tratándose del cese del administrador único, la sociedad no puede quedar privada de órgano de administración, por lo que la designación de su sustituto se presenta como una consecuencia inmediata y necesaria del acuerdo de cese.
Desde la perspectiva del Tribunal Supremo, el nombramiento del nuevo administrador no constituye una decisión autónoma, sino una consecuencia estrechamente ligada y conexa al previo acuerdo de cese. Por ello, ambos acuerdos pueden adoptarse seguidamente en una misma reunión de la Junta General, aunque el nombramiento no hubiera sido incluido en el orden del día, al responder a la necesidad de preservar la continuidad del órgano de administración de la Sociedad.
Este planteamiento encuentra, además, respaldo en la doctrina previa del propio Tribunal Supremo. La Sentencia recuerda que, incluso bajo la normativa anterior a la vigente Ley de Sociedades de Capital, ya se admitía que la Junta General que acordaba el cese de los administradores pudiera proceder, en ese mismo acto, al nombramiento de quienes hubieran de sustituirles, sin necesidad de que tal extremo figurara en el orden del día. De este modo, la facultad de separación de los administradores ha venido tradicionalmente acompañada de la posibilidad de reorganizar el órgano de administración mediante la designación de nuevos administradores.
La modificación del tipo de órgano de administración no puede acordarse sin constar en el orden del día
Finalmente, el Tribunal Supremo precisa que la flexibilidad admitida para el cese de los administradores y el nombramiento de su sustituto no se extiende al acuerdo de modificación del tipo de órgano de administración, que deberá constar siempre en el orden del día de la Junta General. Cabe concluir, por tanto, que la verdadera relevancia de la Sentencia analizada no reside tanto en la validez del acuerdo de cese del administrador no incluido en el orden del día (posibilidad expresamente admitida por la ley) como en la admisión de que, en la misma Junta General, pueda acordarse el nombramiento de su sustituto aun cuando tampoco conste en el orden del día, en la medida en que tal nombramiento sea entendido como una consecuencia inmediata, conexa y necesaria del previo acuerdo de cese.
per Andrés A. de Donato | maig 16, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Del promotor a la plataforma de gestión: por qué un fondo puede multiplicar el negocio inmobiliario y mejorar la vida del inversor
Reordenación de la estructura del negocio
Muchos promotores inmobiliarios en España han construido su negocio con una sociedad promotora que compra, reforma y vende activos, financiándose proyecto a proyecto con préstamos participativos de distintos inversores, pudiendo ser estos residentes y no residentes. El modelo funciona bien en la fase inicial, pero a medida que crece el volumen de operaciones, el número de inversores y la diversidad de jurisdicciones, se convierte en una estructura difícil de escalar y gestionar con seguridad jurídica. El dilema que surge entonces es evidente: ¿tiene sentido seguir levantando capital “a plazos” con una sociedad promotora, o es el momento de dar el salto a un fondo inmobiliario, manteniendo la base del negocio en España, pero profesionalizando la relación con el inversor?
Los límites de la sociedad promotora tradicional
Desde el punto de vista del negocio, una sociedad promotora pura concentra tanto el margen promotor como el riesgo operativo y la relación jurídica directa con cada inversor. Eso implica gestionar una rotación constante de contratos de préstamo, retenciones, certificados fiscales y comunicaciones individualizadas en cada proyecto, con una carga administrativa que crece casi de forma exponencial con el número de operaciones y de inversores. Final del formulario
Además, al ser la única contraparte contractual, la sociedad asume en primera línea la responsabilidad frente a todos los inversores, sin una “capa institucional” que ordene la relación, establezca reglas de gobierno claras y separe de forma nítida la actividad promotora de la función de canalizar capital. Este modelo dificulta atraer cierto perfil de inversor internacional y limitar el negocio a tickets relativamente pequeños, porque cada entrada y salida de capital exige documentación a medida y genera eventos fiscales recurrentes para el cliente.
Qué cambia cuando se crea un fondo
El paso clave no es “irse a Luxemburgo a pagar menos impuestos”, sino reordenar la estructura del negocio: la sociedad española deja de ser el único vehículo de acumulación de plusvalías y pasa a ser gestora y co-inversora de un fondo que agrupa el capital de muchos inversores. En la práctica, el fondo (un RAIF luxemburgués, por ejemplo) canaliza las aportaciones de los inversores y las invierte en sociedades vehículo (SPV) españolas que siguen comprando, reformando y vendiendo inmuebles en España, sometidas al Impuesto sobre Sociedades español. El RAIF es un fondo de inversión alternativo reservado, diseñado precisamente para gestores profesionales, que ofrece gran flexibilidad de inversión, neutralidad fiscal a nivel de vehículo y ausencia de retención en origen sobre las distribuciones, siempre bajo la gestión de un AIFM regulado. Esto permite que la fiscalidad inmobiliaria principal siga recayendo en España (a nivel de las SPV), mientras el fondo actúa sobre todo como contenedor eficiente de capital y marco de gobierno para ordenarlo.
La sociedad promotora española pasa a ser una plataforma de gestión
En esta configuración, la sociedad promotora española se transforma en una plataforma de servicios y en socio promotor del fondo, manteniendo su residencia y tributación en España. En lugar de concentrar todo el beneficio en la plusvalía de cada proyecto, la sociedad pasa a generar ingresos recurrentes por organización, gestión de activos, gestión de proyectos y comercialización, remunerados vía honorarios (fees) facturados al fondo y a las SPV. Estos ingresos, sujetos al Impuesto sobre Sociedades español, son más estables y predecibles que el margen puro de promoción y permiten construir una estructura empresarial con equipo, procesos y tecnología apoyada en una base de ingresos de tipo “gestora”. Además, como co‑inversora, la sociedad participa en la rentabilidad global del fondo (vía participación directa y, en su caso, mecanismos de promote o carried interest), capturando un segundo nivel de retorno vinculado al éxito del conjunto de la cartera y no solo de cada operación aislada.
Cómo se mejora el negocio inmobiliario
Desde la óptica de la promotor-gestora, un fondo bien diseñado aporta varias palancas de crecimiento que una SL promotora tradicional difícilmente puede replicar sola:
1.- Escalabilidad de la captación: en lugar de abrir y cerrar rondas proyecto a proyecto, se estructura una estrategia de capital calls alineada con el plan de inversiones del fondo, lo que reduce la fricción comercial y administrativa.
2.- Profesionalización del gobierno: la presencia de un AIFM, un depositario, un auditor y un comité de inversión independiente refuerza la credibilidad ante inversores institucionales y family offices
3.- Gestión centralizada del riesgo: se pueden diversificar activos, localizaciones y estrategias dentro del mismo vehículo, gestionando el riesgo a nivel de cartera en lugar de “a tiro único” por proyecto.
4.- Mejor posicionamiento de mercado: la firma deja de ser vista como un “promotor de proyectos” y pasa a presentarse como una plataforma de inversión inmobiliaria con track‑record, pipeline y capacidad de dar continuidad a la estrategia en el tiempo.
Esta transformación de sociedad promotora a plataforma con fondo no elimina el anclaje fiscal español, pero sí redistribuye la base imponible entre honorarios de gestión y retornos financieros, con una estructura mucho más alineada con los modelos de gestoras profesionales de referencia.
Qué gana el inversor al invertir vía fondo
El cambio de estructura también aporta un gran valor claro al inversor que duda si seguir entrando proyecto a proyecto o apostar por un fondo:
1.- Menor fricción operativa: en lugar de firmar un nuevo préstamo participativo o contrato similar en cada operación, el inversor suscribe participaciones del fondo y delega la rotación de proyectos en la gestora, con una única puerta de entrada y salida.
2.- Mayor capacidad de capitalizar retornos: al no verse obligado a materializar plusvalías en cada proyecto en España, el inversor puede beneficiarse de la reinversión dentro del fondo y diferir la tributación al momento en que reciba distribuciones o venda sus participaciones, conforme a las reglas de su país de residencia, además, si es no residente el beneficio potencial dependiendo de su jurisdicción es todavía mayor.
3.- Gobernanza y reporting institucional: el fondo ofrece reglamento, políticas de inversión, informes periódicos y controles independientes, que dan visibilidad y confianza sobre cómo se toman las decisiones y cómo se gestionan los riesgos.
4.- Alineación de intereses: cuando el promotor co‑invierte y participa vía promote en función de la rentabilidad global del fondo, su retribución está directamente ligada al éxito del inversor a largo plazo, más allá del cierre de cada proyecto individual.
Sin necesidad de entrar en porcentajes concretos, la experiencia muestra que, en horizontes de varios ciclos de inversión, la combinación de reinversión sistemática, menor fricción contractual y una fiscalidad intermedia muy reducida en Luxemburgo puede traducirse en un capital final superior para el cliente respecto al modelo de sociedad promotora que invierte proyecto a proyecto.
Cuándo tiene sentido dar el salto
Crear un fondo no es la respuesta para todos, ni en cualquier momento. Exige volumen, horizonte temporal y un grado de profesionalización que justifiquen los costes de estructuración y gobierno. Tiene más sentido cuando el promotor ya ha demostrado capacidad de ejecutar varios proyectos con éxito, quiere atraer tickets relevantes (incluido capital internacional) y ve que la complejidad administrativa y relacional de la sociedad promotora tradicional amenaza con convertirse en el principal freno de crecimiento. En ese contexto, el fondo no es solo una herramienta fiscal, sino una forma de ordenar mejor el negocio, reforzar la confianza del inversor y situar al gestor español en el lugar que le corresponde: como socio estratégico y profesional de referencia en el mercado inmobiliario.
per Andrés A. de Donato | maig 9, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Un préstamo es usurario si el interés es notablemente superior al normal del dinero, según el Tribunal Supremo
Ya no es necesario demostrar que el prestatario aceptó el préstamo personal por necesidad, angustia o inexperiencia para que se considere usurario
El Art. 1 de la Ley de Represión de la Usura establece que un préstamo es usurario cuando el interés sea notablemente superior al normal del dinero o sea manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso. Ahora, la Sentencia del Tribunal Supremo número 366/2026, de 9 de marzo, determina cuándo un préstamo personal puede considerarse usurario al señalar que ya no es necesario demostrar que el prestatario aceptó el préstamo por necesidad, angustia o inexperiencia, sino que es suficiente con que el interés sea notablemente superior al normal del dinero.
La Sentencia señala que la comparación debe realizarse teniendo en cuenta el TAE del contrato, no el interés nominal; las estadísticas oficiales del Banco de España; y la categoría especifica de crédito más similar a la operación analizada. Para determinar el interés nominal del dinero debe utilizarse el tipo medio correspondiente a la categoría específica de la operación crediticia según las estadísticas del Banco de España.
El Tribunal recuerda que, cuando el interés aplicado supera en más de seis puntos porcentuales el tipo medio de mercado, puede considerarse notablemente superior, en el sentido del mencionado Art. 1 de la Ley de Represión de la Usura. Y si el préstamo se declara usurario, se aplican los efectos de la Ley de Represión de la Usura que comporta que el prestatario solo debe devolver el capital recibido, mientras que la entidad financiera es quien debe devolver todos los intereses cobrados y se restituyen las cantidades pagadas en exceso.
per Andrés A. de Donato | maig 2, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El Gobierno crea un caos en los contratos de alquiler: el error que deja a miles de inquilinos sin protección tras la caída del decreto
El limbo del alquiler: qué contratos podrán ser prorrogados
La caída del decreto-ley que preveía la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler ha generado un escenario de incertidumbre, pero también (y esto es lo más relevante) una profunda confusión jurídica que conviene despejar desde el inicio. Durante semanas, miles de inquilinos han actuado bajo una premisa que hoy se revela incorrecta: que bastaba con solicitar la prórroga para tener derecho a ella. Sin embargo, desde un punto de vista estrictamente jurídico, esto no es así.
El decreto-ley no creaba un derecho automático a la prórroga, sino un derecho condicionado. Y aquí está la clave que explica el actual caos: el derecho solo nacía cuando coincidían tres elementos de forma simultánea: la vigencia del decreto, el vencimiento del contrato y la solicitud del inquilino. Si faltaba uno de ellos, el derecho simplemente no llegaba a existir. Esta precisión obliga a diferenciar con claridad situaciones que, en la práctica, se han mezclado peligrosamente.
En primer lugar, solo puede hablarse de prórroga válida y, por tanto, de protección jurídica, en aquellos contratos cuyo vencimiento se produjo entre el 21 de marzo de 2026 (fecha de entrada en vigor del decreto) y el 28 de abril de 2026 (fecha de su derogación por no convalidación), siempre que el inquilino solicitara la prórroga durante ese mismo periodo. En estos casos, el derecho llegó a nacer bajo una norma vigente y puede considerarse, en principio, consolidado.
En segundo lugar, quedan fuera de cobertura los contratos que, aun venciendo en ese mismo periodo, no fueron objeto de solicitud de prórroga por parte del inquilino. El decreto exigía una actuación expresa del arrendatario, por lo que la ausencia de solicitud impide hablar de derecho alguno.
Pero el verdadero foco de conflicto se sitúa en un tercer supuesto, que será previsiblemente el más litigioso: aquellos casos en los que el inquilino sí solicitó la prórroga mientras el decreto estaba en vigor, pero el contrato vence con posterioridad al 28 de abril de 2026. Aquí no se ha producido el hecho determinante, el vencimiento, dentro del periodo de vigencia de la norma, por lo que el derecho no llegó a perfeccionarse. Lo que existe es una mera expectativa, que decae con la desaparición del decreto. Este matiz es esencial. Pretender que una solicitud realizada durante la vigencia del decreto genere efectos más allá de su derogación implicaría, en la práctica, admitir la ultraactividad de una norma no convalidada, algo difícilmente compatible con el artículo 86 de la Constitución Española (CE). A ello se suma el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 CE, que impide proyectar efectos futuros de una norma que ya no forma parte del ordenamiento. En términos claros: haber enviado un burofax no crea un derecho si el contrato aún no había vencido.
Desde una perspectiva práctica, este escenario obliga a actuar con cautela tanto a inquilinos como a propietarios. Para los primeros, resulta imprescindible revisar la fecha de vencimiento del contrato, pues es el elemento decisivo. No puede asumirse la existencia de un derecho a prórroga por el mero hecho de haberla solicitado. En muchos casos, la única vía realista será abrir una negociación con el arrendador, sin descartar la posibilidad de conflicto judicial en situaciones dudosas. Para los propietarios, la caída del decreto supone que no existe obligación de aceptar prórrogas fuera de los supuestos consolidados. No obstante, resulta recomendable responder de forma expresa a las solicitudes recibidas, especialmente en un contexto en el que la litigiosidad se prevé elevada y las interpretaciones pueden no ser uniformes. El problema de fondo no es solo la derogación del decreto, sino haber trasladado a los ciudadanos la apariencia de un derecho que, en realidad, dependía de un presupuesto temporal extremadamente preciso. El decreto no configuraba un derecho abstracto a la prórroga, sino un mecanismo condicionado cuya eficacia exigía la concurrencia de requisitos muy concretos en un momento determinado. La consecuencia es evidente: expectativas creadas, derechos inexistentes y un escenario propicio para el conflicto.
Todo apunta, de hecho, a una oleada de litigios en los próximos meses. Inquilinos que entenderán haber ejercido un derecho, propietarios que negarán su existencia y tribunales que deberán decidir si estamos ante situaciones consolidadas o simples expectativas frustradas. La fragmentación interpretativa parece difícil de evitar. Una vez más, la política legislativa en materia de vivienda evidencia sus límites: normas urgentes, técnicamente discutibles y sometidas a una elevada incertidumbre parlamentaria. El resultado es un marco jurídico inestable que traslada el problema a los operadores jurídicos. Porque cuando el Derecho no ofrece certezas, el conflicto no desaparece: simplemente cambia de escenario. Y en este caso, todo indica que acabará en los tribunales.
