NOVEDADES ARRENDAMIENTOS 2025

per Andrés A. de Donato | febr. 8, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica

Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (BOE 24 diciembre 2024)

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y desarrolla el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, y resto de normativa nacional de aplicación. Dicho Reglamento establece una serie de obligaciones y regulaciones en materia de información que se aplican a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración cuando los Estados miembros hayan establecido procedimientos de registro para las unidades situadas en su territorio, y dispone, además, que cuando existan ese tipo de procedimientos de registro, se deberá crear una Ventanilla Única Digital que funcione en el conjunto del Estado miembro.

Por todo ello, se incluyen en el ámbito objetivo de la norma tanto los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos que prestan los anfitriones a través de las plataformas. El ámbito geográfico de aplicación de esta norma será todo el territorio nacional.

Por el contrario, no es aplicable a aquellos servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración, entendiendo por tal cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte.

La Ventanilla se residencia en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el procedimiento de registro único en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles, y se incorpora al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, de la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Servicios de alquiler de alojamientos de corta duración

La norma define el servicio de alquiler de alojamientos de corta duración como el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias.

Dichos servicios de alquiler pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. También comprenderán el alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación, en cuyo caso se regirá siempre por la legislación aplicable. En ambos casos el elemento sobre el que recaen los servicios será la unidad, conforme ésta se define en la presente norma.

Deben tener las siguientes características:

– Que su destino primordial sea uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.

– Contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.

 Obligaciones

Las personas arrendadoras vienen obligadas a obtener previamente el número de registro en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea, el cual debe otorgarse de manera automática e inmediata; aportar la información requerida junto con la solicitud de número de registro; atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades; actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma; y comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, para poder ofrecerlas en dichas plataformas.

Por su parte, las plataformas en línea de alquiler de corta duración están obligadas a recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a las personas arrendadoras identificar las unidades ofrecidas mediante el número de registro que se les haya asignado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles; garantizar que las personas arrendadoras faciliten el número de registro que tengan asignado a sus unidades y que se muestre claramente como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento de las unidades en sus plataformas; realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de las personas arrendadoras, en su caso, a través de la consulta con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de los datos del registro, a cuyos efectos se habilitará la posibilidad de que pueda realizarse la consulta de manera permanente y automática para cada anuncio que pretenda publicarse en la plataforma en línea; informar sin demora indebida a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a las personas arrendadoras de los resultados de las referidas comprobaciones aleatorias; informar a las personas arrendadoras que se propongan utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único en los casos previstos por el Reglamento (UE) 2024/1028; recoger y transmitir mensualmente los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas, a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por medios de comunicación de máquina a máquina; y dar cumplimiento en un plazo de cuarenta y ocho horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado.

 Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España se crea como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y para el resto de las funciones que la normativa establece. Dado que la Ventanilla llevará a cabo la recepción y transmisión de los datos por parte de las plataformas, las sujetas al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, deberán comunicarle los datos necesarios para permitir la notificación de las comunicaciones y resoluciones que emitan órdenes.

Mensualmente, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con las debidas garantías en materia de protección de datos, transmitirá al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos en su caso, y a Eurostat, datos relativos a cada unidad y, en particular, los referidos a actividad y números de registro obtenidos, el municipio donde está situada la unidad, y el número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en esta.

Asimismo, el Instituto Nacional de Estadística y, en su caso, los institutos de estadística autonómicos podrán suscribir o ampliar sus convenios o instrumentos de colaboración con el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, para facilitar la realización de estadísticas sujetas a una norma de Derecho de la Unión Europea o que se encuentren incluidas en los instrumentos de programación estadística legalmente previstos.

 Registro único de arrendamientos

El procedimiento de registro único de arrendamientos será iniciado a solicitud del interesado, solicitud que se presentará en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, adjuntándose toda la documentación exigible en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas como códigos de un solo uso, firmas OTP o similares ofrecidos por terceros de confianza interpuestos, u otros sistemas basados en claves previamente concertadas, siendo todo el procedimiento tramitado de manera electrónica por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles. La solicitud también podrá presentarse directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Con ello se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. No se podrán comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento. Además, cada doce meses deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración aprobado por orden de la persona titular del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para cada categoría y tipo de arrendamiento, y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades descritas en el artículo 4.2.a) y que haya justificado el tipo de arrendamientos. A estos efectos la norma dispone que se producirá la retirada del número de registro relativo a una unidad por incumplimiento de los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad o al de Bienes Muebles, o por comunicación de la baja de inscripción en el Registro por la persona arrendadora, lo que determinará la cancelación de la nota marginal en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles donde radique la unidad y su notificación al interesado, así como la comunicación a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la emisión, por parte de la Dirección General de Planificación y Evaluación de la resolución.

 Documentos relacionados

 Adapta el ordenamiento jurídico al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724.

Entrada en vigor

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, entra en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma. Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.

ANTICIPO A PROMOTORES

per Andrés A. de Donato | maig 25, 2024 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica

El TS modifica su jurisprudencia y establece la responsabilidad de los bancos en la gestión de anticipos a promotores

El Tribunal Supremo ha decidido modificar su jurisprudencia anterior, estableciendo que las entidades bancarias tienen una responsabilidad activa en la gestión de anticipos de compraventas de viviendas.

El Tribunal Supremo en la Sentencia núm. 492/2024, de 12 de abril, ha cambiado la jurisprudencia respecto a la responsabilidad bancaria en los supuestos de anticipos a los promotores en la compra de viviendas. En el caso concreto los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de a las entidades bancarias el anticipo que habían hecho, ya que no se había entregado en plazo la vivienda. La promotora fue declarada en concurso, procedimiento en el que se reconoció a los compradores un crédito contra la promotora por el total de las cantidades anticipadas, y abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos, entre ellos el litigioso. Los afectados reclamaron el pago de las cantidades que se le adeudaban a las entidades bancarias en las cuales fueron depositados los adelantos. Y el Tribunal Supremo establece que el banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial garantizada con aval o seguro y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple con la obligación.

En el recurso las entidades alegan la doctrina establecida en las sentencias del TS, núms. 420/2016, de 24 de julio, y 33/2018, de 24 de enero, en las que se establecía que no cabe imputar responsabilidad solidaria a la entidad financiera por aquellos pagos a cuenta que quedan fuera de la capacidad de control del banco sobre los mismos.

La decisión de la sala con relación a este motivo señala:

«Esta sala ha decidido reconsiderar, mediante sendas sentencias de pleno deliberadas, votadas y falladas el mismo día, la línea marcada por las sentencias 897/2021, de 21 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio, por las razones que a continuación se exponen. 

En esas dos sentencias apoyamos la decisión de desestimar la acción del comprador contra la entidad bancaria que había descontado las letras de cambio en la jurisprudencia establecida en las sentencias 205, 206, 210 y 211/2014, todas ellas de 24 de abril, 467/2014, de 25 de noviembre, y 367/2015, 18 de junio, que declararon que la excepción de incumplimiento del vendedor no es oponible al banco descontante de las letras entregadas para pagar las entregas a cuenta del precio de una compraventa de vivienda. Y afirmamos que a la expresada jurisprudencia sobre la no responsabilidad del banco descontante no se opone la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de su sentencia 733/2015, de 21 de diciembre. 

Sin embargo, una reconsideración de esta cuestión litigiosa nos lleva ahora a entender que constituye una diferencia relevante que en un caso, el de las citadas sentencias de 2014 y 2015, se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante, mientras que en el caso objeto de este recurso, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el Art. 1.2º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se trata, por tanto, de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada».

Establece el Alto Tribunal que la a Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación amplió el objeto de la garantía exigida por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y por tanto la garantía se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial.  El banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial garantizada con aval o seguro y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple con la obligación. Con la ampliación que realizó la LOE esta obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas, ingresa su importe en una cuenta del promotor, y percibe posteriormente esas cantidades anticipadas al cobrar las letras de cambio, todo ello con base en el contrato de descuento que supone una relación de colaboración con el promotor, que obtiene financiación mediante este contrato de descuento.

Debe tenerse en cuenta que La Ley 57/1968, de 27 de julio, fue derogada por la Disposición Derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, añadida por Ley 20/2015, de 14 de julio. Sin embargo, la previsión de devolución de cantidades anticipadas se encuentra en la disposición adicional primera de la LOE a la que resulta de aplicación la doctrina expuesta.