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Sociedades inactivas
Una entidad que esté inscrita en el Registro Mercantil, aunque no haya comenzado su actividad en el año de su inscripción, al tener personalidad jurídica y tener la condición de contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, está obligada a presentar declaración por este Impuesto por el período impositivo correspondiente a dicho año, aun cuando dicha declaración corresponda a una entidad inactiva.
Por otro lado, debe recordarse que las sociedades con forma mercantil, en tanto no figuren debidamente inscritas, deberán tributar en el régimen de atribución de rentas y no en el Impuesto de Sociedades. En ningún caso se consideran sociedades civiles. Si la sociedad no se encontrase inscrita en el Registro Público al cierre del ejercicio social, habiendo iniciado la actividad, deberá tributar y cumplir las obligaciones correspondientes a una entidad en régimen de atribución de rentas. – Por tanto, estas sociedades solo serán contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades si al cierre de su ejercicio social se encuentran inscritas en el Registro público correspondiente.
El IVA en las sociedades inactivas
Las entidades que no realizan actividad económica alguna no tienen la consideración de sujeto pasivo a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, de acuerdo con la jurisprudencia comunitaria y del TS, por lo que la operación de transmisión de un inmueble no queda sujeta al IVA.
Cuando una sociedad posee unos activos inmobiliarios y no realiza operación comercial durante un largo período de tiempo acreditado, sin haber llevado a cabo actividad económica alguna en las fincas durante ese largo periodo de tiempo, ni en otro sector de la actividad económica; y tampoco se han realizado obras de urbanización con anterioridad a su venta que pudieran atribuir ocasionalmente la condición de empresario/sujeto pasivo del IVA al vendedor. Entonces, las ventas deben ser consideradas como el ejercicio de una de las facultades que corresponden a quien es propietario en la misma forma en que lo hubiera hecho cualquier otro sujeto. Y en estas condiciones, tales actos no están incluidos en el ámbito de aplicación del IVA.
En relación con el concepto de actividad económica, al menos dos consideraciones pueden ser relevantes atendiendo a las circunstancias de cada caso. En primer lugar, que si en el concepto de actividad económica está implícita la idea de habitualidad en las operaciones, el Art. 12.1 de la Directiva 2006/112/CE del Consejo de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del IVA, permite a los Estados considerar sujeto pasivo a quien realiza, aunque sea ocasionalmente una operación de las mencionadas en las letras a) y b) del citado precepto y en especial en las entregas de terrenos edificables; en la LIVA esta autorización justifica la regla del Art. 5.1.d) que atribuye la condición de empresario/sujeto pasivo a quien urbaniza terrenos, o promueve, construye o rehabilita edificios, aunque sea de forma ocasional. La segunda es que es doctrina reiterada del TJUE que no forma parte del concepto de actividad económica a efectos del IVA los actos y operaciones que sean consecuencia del simple ejercicio del derecho de propiedad sobre un bien por parte de su titular.
EL DERECHO PATRIMONIAL ES NUESTRA ESPECIALIDAD
Muchas veces nos preguntan por qué nuestro despacho de abogados ofrece servicios de asesoría contable, fiscal y laboral, y también servicios de administración de fincas, pues dichos servicios son vistos como poco vinculados con la abogacía.
Desde siempre, nuestro despacho ha prestado sus servicios en el ámbito del derecho privado y, en especial, en el campo de las reglas a través de las cuales se lleva a cabo la distribución de los bienes económicos entre las personas, sean físicas y/o jurídicas. Y los principales ámbitos de inversión y transacción económica son la empresa y el sector inmobiliario. Por tanto, el derecho empresarial (en el que la asesoría contable, fiscal y laboral es fundamento básico) y el derecho inmobiliario, urbanístico y la edificación (en el que la administración de fincas es esencial), son los ámbitos en que nuestro despacho de abogados se ha especializado y ha desarrollado mayor dedicación profesional.
Además, al constituir estos dos ámbitos el núcleo del derecho patrimonial, tienen una capital importancia en el derecho sucesorio, por lo que nuestro despacho también es especialista en la sucesión patrimonial (las herencias), es decir, en cómo los patrimonios empresariales y/o inmobiliarios pasan de unas generaciones a otras.
En definitiva, vemos como la competencia profesional en la asesoría contable, fiscal y laboral y en la administración de fincas nos lleva a un profundo entendimiento del derecho patrimonial, el cual es nuestra especialidad.
ANTICIPO A PROMOTORES
El TS modifica su jurisprudencia y establece la responsabilidad de los bancos en la gestión de anticipos a promotores
El Tribunal Supremo ha decidido modificar su jurisprudencia anterior, estableciendo que las entidades bancarias tienen una responsabilidad activa en la gestión de anticipos de compraventas de viviendas.
El Tribunal Supremo en la Sentencia núm. 492/2024, de 12 de abril, ha cambiado la jurisprudencia respecto a la responsabilidad bancaria en los supuestos de anticipos a los promotores en la compra de viviendas. En el caso concreto los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de a las entidades bancarias el anticipo que habían hecho, ya que no se había entregado en plazo la vivienda. La promotora fue declarada en concurso, procedimiento en el que se reconoció a los compradores un crédito contra la promotora por el total de las cantidades anticipadas, y abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos, entre ellos el litigioso. Los afectados reclamaron el pago de las cantidades que se le adeudaban a las entidades bancarias en las cuales fueron depositados los adelantos. Y el Tribunal Supremo establece que el banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial garantizada con aval o seguro y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple con la obligación.
En el recurso las entidades alegan la doctrina establecida en las sentencias del TS, núms. 420/2016, de 24 de julio, y 33/2018, de 24 de enero, en las que se establecía que no cabe imputar responsabilidad solidaria a la entidad financiera por aquellos pagos a cuenta que quedan fuera de la capacidad de control del banco sobre los mismos.
La decisión de la sala con relación a este motivo señala:
«Esta sala ha decidido reconsiderar, mediante sendas sentencias de pleno deliberadas, votadas y falladas el mismo día, la línea marcada por las sentencias 897/2021, de 21 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio, por las razones que a continuación se exponen.
En esas dos sentencias apoyamos la decisión de desestimar la acción del comprador contra la entidad bancaria que había descontado las letras de cambio en la jurisprudencia establecida en las sentencias 205, 206, 210 y 211/2014, todas ellas de 24 de abril, 467/2014, de 25 de noviembre, y 367/2015, 18 de junio, que declararon que la excepción de incumplimiento del vendedor no es oponible al banco descontante de las letras entregadas para pagar las entregas a cuenta del precio de una compraventa de vivienda. Y afirmamos que a la expresada jurisprudencia sobre la no responsabilidad del banco descontante no se opone la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de su sentencia 733/2015, de 21 de diciembre.
Sin embargo, una reconsideración de esta cuestión litigiosa nos lleva ahora a entender que constituye una diferencia relevante que en un caso, el de las citadas sentencias de 2014 y 2015, se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante, mientras que en el caso objeto de este recurso, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el Art. 1.2º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se trata, por tanto, de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada».
Establece el Alto Tribunal que la a Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación amplió el objeto de la garantía exigida por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y por tanto la garantía se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial. El banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial garantizada con aval o seguro y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple con la obligación. Con la ampliación que realizó la LOE esta obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas, ingresa su importe en una cuenta del promotor, y percibe posteriormente esas cantidades anticipadas al cobrar las letras de cambio, todo ello con base en el contrato de descuento que supone una relación de colaboración con el promotor, que obtiene financiación mediante este contrato de descuento.
Debe tenerse en cuenta que La Ley 57/1968, de 27 de julio, fue derogada por la Disposición Derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, añadida por Ley 20/2015, de 14 de julio. Sin embargo, la previsión de devolución de cantidades anticipadas se encuentra en la disposición adicional primera de la LOE a la que resulta de aplicación la doctrina expuesta.
Tanto la aseguradora del edificio como la de la vivienda responden de los daños sufridos por esta a causa de un incendio originado en la misma
Audiencia Provincial Granada, Sentencia 476/2018, 21 Dic. Recurso 329/2017
La Audiencia Provincial de Granada confirma la sentencia dictada en primera instancia que condenó a la aseguradora de la comunidad de propietarios a abonar la indemnización reclamada por la aseguradora de la vivienda dañada a causa de un incendio originado en la misma.
Dicho incendio causó daños tanto en el continente de la vivienda como en elementos comunes del edificio.
El Tribunal considera que el de autos es un supuesto de concurrencia de seguros de daños al garantizar las pólizas suscritas con ambas compañías el riesgo de incendio, sin que exista incompatibilidad entre la cobertura de los daños sufridos por el causante y la de su responsabilidad civil.
En efecto, la cobertura de responsabilidad civil, que se proyecta frente a terceros, tan sólo es predicable del reconocimiento de la culpa en términos jurídicos, “conforme a derecho”, según el art. 73 de la Ley 50/1980, de contrato de seguro, mientras que la cobertura de daños viene configurada por la libre autonomía de la voluntad de las partes.
Lo cual tiene indudable trascendencia, pues nada impide que, junto con la cobertura de responsabilidad civil, frente a terceros, se pacte la cobertura de los daños derivados para el propio tomador del hecho determinante de la responsabilidad asegurada, como, por otra parte, es lo habitual en el seguro de la vivienda o del hogar.
Así ocurre en el caso de las dos pólizas suscritas con las respectivas compañías litigantes, en las que en ningún caso queda excluida la cobertura de los daños derivados para el asegurado, aun para el caso de su responsabilidad en el siniestro.
De esta forma, y dado que no existe discusión en cuanto al reconocimiento de la condición de tomador a favor del comunero integrante de la comunidad asegurada por la póliza que garantiza los riesgos del edificio en régimen horizontal, la aseguradora del edificio vendrá obligada a indemnizar los daños causados por el incendio en que consiste el riesgo asegurado, en iguales términos que la aseguradora de la vivienda privativa de dicho comunero asegurado.
En ambos casos, y según sus respectivos condicionados, las compañías concurren a garantizar el mismo riesgo frente al mismo tomador, por el mismo período de tiempo, de forma simultánea y no sucesiva. Dándose, en consecuencia, los requisitos del art. 32 de la Ley 50/1980, de contrato de seguro, contribuyendo ambas aseguradoras al abono de la indemnización en proporción a la propia suma asegurada.
La concertación de la doble garantía, de responsabilidad civil y daños, no puede beneficiar a una u otra aseguradora, pues ambas son igualmente exigibles conforme a lo pactado, una vez satisfecha la correspondiente prima y en evitación del enriquecimiento injusto que se derivaría para la aseguradora de la comunidad de propietarios que, habiendo cobrado la prima por la garantía de daños de las viviendas, se vería liberada de hacer efectiva la indemnización, por la proporción correspondiente, en base a la responsabilidad civil del propio comunero tomador que en ningún caso figura como excluyente de la cobertura contratada
