per Andrés A. de Donato | des. 28, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El inquilino tiene la obligación de pagar el IBI y la tasa de recogida de basuras si así se indicó en el contrato, aunque no venga especificado el importe anual
El Supremo unifica doctrina al respecto: cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda, no cabe aplicarles el Art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El Tribunal Supremo ha dictaminado que, no cabe declarar nula la cláusula del contrato de arrendamiento de una propiedad que impone al inquilino la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas municipales de recogida de basuras por el hecho de que en el contrato no se especifique el importe exacto de esos gastos. Pues, no es necesario fijar el importe de esos tributos en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador porque tanto el IBI como la tasa de basuras son susceptibles de individualización y, por tanto, no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho de otra manera: esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda arrendada, no precisan determinación posterior y están sometidos a las reglas de la autonomía negocial y a la libertad de pacto. Este fallo judicial llega a raíz de que unos inquilinos se negaran a pagar el IBI y las tasas de basuras. Según consta en la sentencia, en el año 2020 la propietaria de la vivienda celebró un contrato de arrendamiento con la pareja de inquilinos. En dicho contrato, el tercer párrafo de la cláusula cuatro decía expresamente que “los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, comunidad de propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios”. Es decir, los arrendatarios conocieron la cláusula del contrato por la que asumían el pago del IBI y de las tasas de basura. Tanto era así que en el año 2021, de acuerdo con lo estipulado en el contrato, abonaron a la arrendadora las cantidades correspondientes al IBI y a las tasas de basura. Sin embargo, en 2022 y el siguiente dejaron de abonar las cantidades correspondientes de esos gastos.
La propietaria de la vivienda les requirió el pago, pero los inquilinos se opusieron alegando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba su importe.
La propietaria ejercitó acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras
El conflicto entre la arrendadora y los inquilinos acabó en la vía judicial. En primera instancia, un juzgado de Ibiza dio la razón a los arrendatarios al entender que la cláusula era nula al no haberse indicado en el contrato, en la fecha en la que se firmó el mismo, el importe de tales gastos. En consecuencia, los inquilinos no tenían la obligación de abonar el importe reclamado, y yo con independencia de que con anterioridad hubieran abonado el IBI y las tasas de basura. Sin embargo, este criterio alcanzado en primera instancia fue revocado por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca. La Audiencia entendió que no era necesario determinar en el contrato de arrendamiento los importes anuales del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras al tratarse de gastos que son susceptibles de individualización y, por lo tanto, a ellos no se refiere el Art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es decir, que el Art. 20.1 LAU no es aplicable ni a la tasa de recogida de basuras ni al IBI “cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda objeto del contrato”. “Se trata de gastos individualizados para la vivienda en cuestión y no precisan de ninguna determinación posterior y, por lo tanto están comprendidos en la autonomía negocial y quedan excluidos del ámbito del artículo citado estando obligada la arrendataria a su pago de conformidad con la cláusula cuatro del contrato”, señaló la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca. Como consecuencia de ello, el tribunal provincial además de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, también declaró haber lugar al desahucio por falta de pago del IBI y tasas de basuras, condenando a los inquilinos a dejar libre y expedita la vivienda. Igualmente, condenó a estos a abonar a la propietaria del inmueble las cantidades no pagadas en concepto de IBI y tasa de recogida de basuras del año 2022 y 2023, por importe de 1.006 euros (503 euros cada año).
No es necesario fijar el importe del IBI y la tasa de basuras en el contrato al ser gastos susceptibles de individualización
Sin embargo, la parte arrendataria (los inquilinos), disconformes con el fallo de la Audiencia Provincial, interpusieron recurso de casación contra el mismo. En recurso denunciaban que la sentencia infringía el artículo 20.1 de la LAU porque, a su juicio, el IBI y la tasa municipal de recogida de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
La parte recurrente, en el desarrollo del recurso de casación argumentaba que “dichos tributos no son susceptibles de individualización porque recaen sobre la propiedad del inmueble en su conjunto y no existen mecanismos objetivos que permitan desglosar o medir de manera precisa estos tributos para atribuirlos al arrendatario según su uso. Alega que el espíritu y finalidad del art. 20.1 LAU es garantizar que el arrendatario conozca a qué se está comprometiendo al suscribir el contrato y que el artículo 1.543 del Código Civil, de aplicación supletoria a los arrendamientos urbanos, requiere la existencia de un precio cierto, de modo que si no se conoce la carga económica que se asume el consentimiento está viciado”. Por tanto, la cuestión jurídica controvertida, y que debía resolver el Tribunal Supremo unificando doctrina al respecto, era si la cláusula del contrato que prevé que el arrendatario asume la obligación de pago del IBI y de las tasas de basura debe determinar su importe anual a la fecha del contrato para que el arrendador pueda exigirle su pago.
Pues bien, la Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha dictaminado que, no es necesario fijar el importe del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. Y ello por cuanto esos gastos —el IBI y la tasa de basuras— son susceptibles de individualización y no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
“Esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto”, señala la Sala. “Los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada”.
Aplicando tal conclusión al caso concreto enjuiciado, el Tribunal Supremo dictamina que en el contrato entre la parte arrendadora y arrendataria se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando el dinero correspondiente a tales gastos. Por lo tanto, “tal pacto es válido y, puesto que, (…) a la vista de los recibos aportados, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato”.
per Andrés A. de Donato | ag. 16, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
España es un país que siempre ha estado muy relacionado con el resto del mundo, especialmente con los países europeos y los de Iberoamérica. Un rápido vistazo a nuestra historia nos permite entender esta afirmación. Son cientos de miles los extranjeros que tradicionalmente han mantenido intensos vínculos con España. Modernamente, el fenómeno del turismo y el gran atractivo de nuestro país ha provocado que cada año casi 100 millones de personas nos visiten. Muchos de ellos quedan tan maravillados con la experiencia que deciden adquirir una vivienda en España para pasar temporadas más extensas e, incluso, para retirarse a vivir una vez jubilados en sus respectivos países.
Uno de los obstáculos que históricamente habían encontrado los extranjeros y las empresas foráneas en sus relaciones económicas con España era el de la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad sus operaciones inmobiliarias cuando estas se documentaban ante autoridades extranjeras.
La cuestión llegó al Tribunal Supremo que, en una Sentencia de 19 de junio de 2012, confirmó el criterio de la Audiencia Provincial de Tenerife y corrigió la decisión adoptada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, permitiendo que una escritura autorizada por un Notario alemán pudiera inscribirse en el Registro de la Propiedad sin necesidad de un nuevo otorgamiento ante notario español. Pero hacía falta una norma legal que recogiera este criterio y que situara a España en una situación de plena interoperabilidad con los países de nuestro entorno. La Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, de la que ahora celebramos su décimo aniversario, así lo estableció:
«Disposición adicional tercera. Inscripción en los registros públicos de documentos públicos extranjeros.
1.- Un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos:
a) Que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado.
b) Que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen.
c) Que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado.
d) Que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.
2.- El régimen jurídico contemplado en el presente artículo para las resoluciones dictadas por autoridades no judiciales extranjeras será aplicable a las resoluciones pronunciadas por órganos judiciales extranjeros en materias cuya competencia corresponda, según esta ley, al conocimiento de autoridades españolas no judiciales».
Como se desprende de la literalidad de la norma, será el Registrador de la propiedad competente el que, en el ejercicio de su función de control de legalidad que el legislador le atribuye en exclusiva para garantizar que los títulos que se inscriben se ajustan al ordenamiento, el que deberá comprobar que se cumplen todas las premisas que esta Disposición Adicional establece para que el documento otorgado ante notario o autoridad extrajudicial extranjera pueda acceder al Registro.
En consonancia con lo que dispone el Art. 18 de la Ley Hipotecaria española, el Registrador no solo realizará un examen del cumplimento de los requisitos formales aplicables al caso (legalización, apostilla…), sino que llevará a cabo un exhaustivo análisis de la validez de fondo del acto inscribible, teniendo en cuenta las normas que le sean aplicables, de acuerdo con las reglas del Derecho Internacional Privado. Además, examinará que dicho acto no sea contrario al orden público español, con especial referencia a los principios recogidos en la Constitución Española. El legislador español dio un paso decisivo en esta materia. Para ello contó con la facilidad de tener un sistema registral que hace descansar sus efectos en la calificación del Registrador, lo cual le permite garantizar que ningún perjuicio para la seguridad jurídica puede derivarse de la inscripción de un documento público extranjero si el Registrador asegura el cumplimiento de estas reglas esenciales que acabamos de exponer.
Este proceso de internacionalización del sistema registral español se ha visto reforzado y relanzado con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, que ha transformado nuestros Registros, abandonando el tradicional formato de libros en papel para establecer un sistema puramente electrónico. En este sentido tiene particular importancia la creación de la sede electrónica de los registradores, que constituye una ventana abierta a cualquier persona, esté donde esté, para que pueda interaccionar con el Registro de forma telemática. Por tanto, cualquier notario extranjero puede solicitar publicidad registral de forma electrónica, manteniéndose actualizada dicha información telemáticamente durante el plazo de diez días para que pueda preparar con total seguridad el documento correspondiente. Asimismo, una vez firmada la escritura, podrá presentarla inmediatamente de forma electrónica, garantizándose la consecución de la prioridad registral para el derecho transmitido o constituido.
per Andrés A. de Donato | febr. 8, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (BOE 24 diciembre 2024)
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y desarrolla el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, y resto de normativa nacional de aplicación. Dicho Reglamento establece una serie de obligaciones y regulaciones en materia de información que se aplican a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración cuando los Estados miembros hayan establecido procedimientos de registro para las unidades situadas en su territorio, y dispone, además, que cuando existan ese tipo de procedimientos de registro, se deberá crear una Ventanilla Única Digital que funcione en el conjunto del Estado miembro.
Por todo ello, se incluyen en el ámbito objetivo de la norma tanto los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos que prestan los anfitriones a través de las plataformas. El ámbito geográfico de aplicación de esta norma será todo el territorio nacional.
Por el contrario, no es aplicable a aquellos servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración, entendiendo por tal cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte.
La Ventanilla se residencia en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el procedimiento de registro único en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles, y se incorpora al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, de la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Servicios de alquiler de alojamientos de corta duración
La norma define el servicio de alquiler de alojamientos de corta duración como el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias.
Dichos servicios de alquiler pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. También comprenderán el alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación, en cuyo caso se regirá siempre por la legislación aplicable. En ambos casos el elemento sobre el que recaen los servicios será la unidad, conforme ésta se define en la presente norma.
Deben tener las siguientes características:
– Que su destino primordial sea uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.
– Contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.
Obligaciones
Las personas arrendadoras vienen obligadas a obtener previamente el número de registro en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea, el cual debe otorgarse de manera automática e inmediata; aportar la información requerida junto con la solicitud de número de registro; atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades; actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma; y comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, para poder ofrecerlas en dichas plataformas.
Por su parte, las plataformas en línea de alquiler de corta duración están obligadas a recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a las personas arrendadoras identificar las unidades ofrecidas mediante el número de registro que se les haya asignado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles; garantizar que las personas arrendadoras faciliten el número de registro que tengan asignado a sus unidades y que se muestre claramente como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento de las unidades en sus plataformas; realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de las personas arrendadoras, en su caso, a través de la consulta con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de los datos del registro, a cuyos efectos se habilitará la posibilidad de que pueda realizarse la consulta de manera permanente y automática para cada anuncio que pretenda publicarse en la plataforma en línea; informar sin demora indebida a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a las personas arrendadoras de los resultados de las referidas comprobaciones aleatorias; informar a las personas arrendadoras que se propongan utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único en los casos previstos por el Reglamento (UE) 2024/1028; recoger y transmitir mensualmente los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas, a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por medios de comunicación de máquina a máquina; y dar cumplimiento en un plazo de cuarenta y ocho horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado.
Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España se crea como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y para el resto de las funciones que la normativa establece. Dado que la Ventanilla llevará a cabo la recepción y transmisión de los datos por parte de las plataformas, las sujetas al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, deberán comunicarle los datos necesarios para permitir la notificación de las comunicaciones y resoluciones que emitan órdenes.
Mensualmente, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con las debidas garantías en materia de protección de datos, transmitirá al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos en su caso, y a Eurostat, datos relativos a cada unidad y, en particular, los referidos a actividad y números de registro obtenidos, el municipio donde está situada la unidad, y el número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en esta.
Asimismo, el Instituto Nacional de Estadística y, en su caso, los institutos de estadística autonómicos podrán suscribir o ampliar sus convenios o instrumentos de colaboración con el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, para facilitar la realización de estadísticas sujetas a una norma de Derecho de la Unión Europea o que se encuentren incluidas en los instrumentos de programación estadística legalmente previstos.
Registro único de arrendamientos
El procedimiento de registro único de arrendamientos será iniciado a solicitud del interesado, solicitud que se presentará en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, adjuntándose toda la documentación exigible en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas como códigos de un solo uso, firmas OTP o similares ofrecidos por terceros de confianza interpuestos, u otros sistemas basados en claves previamente concertadas, siendo todo el procedimiento tramitado de manera electrónica por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles. La solicitud también podrá presentarse directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.
A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Con ello se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. No se podrán comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento. Además, cada doce meses deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración aprobado por orden de la persona titular del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para cada categoría y tipo de arrendamiento, y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades descritas en el artículo 4.2.a) y que haya justificado el tipo de arrendamientos. A estos efectos la norma dispone que se producirá la retirada del número de registro relativo a una unidad por incumplimiento de los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad o al de Bienes Muebles, o por comunicación de la baja de inscripción en el Registro por la persona arrendadora, lo que determinará la cancelación de la nota marginal en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles donde radique la unidad y su notificación al interesado, así como la comunicación a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la emisión, por parte de la Dirección General de Planificación y Evaluación de la resolución.
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Adapta el ordenamiento jurídico al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724.
Entrada en vigor
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, entra en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma. Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.
