per Andrés A. de Donato | ag. 25, 2023 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Audiencia Provincial Granada, Sentencia 476/2018, 21 Dic. Recurso 329/2017
La Audiencia Provincial de Granada confirma la sentencia dictada en primera instancia que condenó a la aseguradora de la comunidad de propietarios a abonar la indemnización reclamada por la aseguradora de la vivienda dañada a causa de un incendio originado en la misma.
Dicho incendio causó daños tanto en el continente de la vivienda como en elementos comunes del edificio.
El Tribunal considera que el de autos es un supuesto de concurrencia de seguros de daños al garantizar las pólizas suscritas con ambas compañías el riesgo de incendio, sin que exista incompatibilidad entre la cobertura de los daños sufridos por el causante y la de su responsabilidad civil.
En efecto, la cobertura de responsabilidad civil, que se proyecta frente a terceros, tan sólo es predicable del reconocimiento de la culpa en términos jurídicos, “conforme a derecho”, según el art. 73 de la Ley 50/1980, de contrato de seguro, mientras que la cobertura de daños viene configurada por la libre autonomía de la voluntad de las partes.
Lo cual tiene indudable trascendencia, pues nada impide que, junto con la cobertura de responsabilidad civil, frente a terceros, se pacte la cobertura de los daños derivados para el propio tomador del hecho determinante de la responsabilidad asegurada, como, por otra parte, es lo habitual en el seguro de la vivienda o del hogar.
Así ocurre en el caso de las dos pólizas suscritas con las respectivas compañías litigantes, en las que en ningún caso queda excluida la cobertura de los daños derivados para el asegurado, aun para el caso de su responsabilidad en el siniestro.
De esta forma, y dado que no existe discusión en cuanto al reconocimiento de la condición de tomador a favor del comunero integrante de la comunidad asegurada por la póliza que garantiza los riesgos del edificio en régimen horizontal, la aseguradora del edificio vendrá obligada a indemnizar los daños causados por el incendio en que consiste el riesgo asegurado, en iguales términos que la aseguradora de la vivienda privativa de dicho comunero asegurado.
En ambos casos, y según sus respectivos condicionados, las compañías concurren a garantizar el mismo riesgo frente al mismo tomador, por el mismo período de tiempo, de forma simultánea y no sucesiva. Dándose, en consecuencia, los requisitos del art. 32 de la Ley 50/1980, de contrato de seguro, contribuyendo ambas aseguradoras al abono de la indemnización en proporción a la propia suma asegurada.
La concertación de la doble garantía, de responsabilidad civil y daños, no puede beneficiar a una u otra aseguradora, pues ambas son igualmente exigibles conforme a lo pactado, una vez satisfecha la correspondiente prima y en evitación del enriquecimiento injusto que se derivaría para la aseguradora de la comunidad de propietarios que, habiendo cobrado la prima por la garantía de daños de las viviendas, se vería liberada de hacer efectiva la indemnización, por la proporción correspondiente, en base a la responsabilidad civil del propio comunero tomador que en ningún caso figura como excluyente de la cobertura contratada
per Andrés A. de Donato | abr. 27, 2023 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El BOCG de 26 de abril de 2023 publica el Dictamen del Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, inicialmente publicado en el BOCG de 24 de abril.
A los efectos de lo establecido en esta ley, define el concepto de gran tenedor, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado se fundamentará en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, por producirse una de las circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; y Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Para ello, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.
Los agentes inmobiliarios facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas por cuenta ajena deberán suscribir un seguro de responsabilidad civil que podrán contratar directa o colectivamente, y cuya cuantía podrá ser fijada por cada comunidad autónoma. Asimismo, las comunidades autónomas podrán crear registros administrativos de agentes inmobiliarios de carácter voluntario en los que se establezca la exigencia del seguro de responsabilidad civil entre las condiciones de acceso al mismo
Recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento.
Con objeto de alcanzar la reserva de suelo para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública sobre suelo urbanizado no sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, las administraciones competentes arbitrarán los mecanismos de compensación pertinentes para ello.
En la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, elimina la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad y, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente
Los créditos inmobiliarios concedidos a personas que tengan declarado administrativamente un grado de dependencia, que tengan como garantía un derecho real de anticresis, cuyo importe se destine, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona dependiente, y que la vivienda garante vaya destinada al mercado de alquiler, tendrán el mismo tratamiento que la hipoteca inversa con respecto al Impuesto sobre actos jurídicos documentados, aranceles notariales y regístrales. Finalmente, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las condiciones que establece.
Modificaciones:
– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 10; apartado 3 del artículo 17 y añade apartados 6 y 7 en el artículo 17; apartado 1 del artículo 20; añade una disposición adicional undécima y una disposición transitoria séptima.
– Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio: apartado 2 del artículo 23 e introduce una disposición transitoria trigésima octava.
– Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: apartado 4 del artículo 72.
– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: letra b) del apartado 1 del artículo 20.
– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: apartado 4 del artículo 150; añade nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439 y un nuevo apartado 5 en el artículo 440; apartados 1 bis y 5 del artículo 441 y añade nuevos apartados 6 y 7; apartados 3 y 4 del artículo 549; introduce un nuevo artículo 655 bis; modifica el artículo 675; apartado 2 del artículo 685; apartado 1 del artículo 704 e incorpora una nueva Disposición adicional séptima.
– Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania: artículo 46.
Entrada en vigor:
Entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, excepto la modificación de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
per Andrés A. de Donato | juny 22, 2022 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 411/2022, de 23 de mayo, Recurso 292/2019
El propietario demandante ejercitó acción de impugnación del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios que prohibía el uso de la piscina a los propietarios de las plazas de garaje que no fuesen propietarios de una vivienda en el edificio.
La Audiencia Provincial de Baleares confirmó la sentencia de primera instancia, que declaró nulo el acuerdo impugnado. Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios y declara la validez de dicho acuerdo.
La Sala señala que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia. Los titulares de los garajes, si bien son propietarios de los mismos, no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.
La piscina, en cuanto elemento común, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Por ello, el uso de la misma es extraño a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.
En consecuencia, el Alto Tribunal deniega la nulidad del acuerdo pues, conforme con el art. 6 de la LPH, la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que, adoptado el acuerdo por mayoría, conforme al art. 17.7 de la LPH, es válido.
per Andrés A. de Donato | juny 16, 2022 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
LEY 10/2022, DE 14 DE JUNIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA IMPULSAR LA ACTIVIDAD DE REHABILITACIÓN EDIFICATORIA EN EL CONTEXTO DEL PLAN DE RECUPERACIÓN, TRANSFORMACIÓN Y RESILIENCIA (B.O.E. DE 15 DE JUNIO DE 2022)
Procedente del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, las Cortes han aprobado la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
La finalidad de la norma es hacer frente a los retos en materia de rehabilitación y mejora del parque de viviendas, que se caracteriza por una elevada antigüedad, con más de la mitad de los edificios residenciales anteriores a 1980, circunstancia a la que se une que, en relación con su calificación energética, más del 81% de los edificios se sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, y más de un a el 84% en el caso del consumo energético.
En opinión del legislador, el texto se justifica por el grave deterioro del parque edificatorio y de la vivienda en particular, y la necesidad de adoptar medidas para revertir esta tendencia, que incluye medidas en el ámbito de la fiscalidad, mejoras en el régimen de las comunidades de propietarios y en el establecimiento de medidas en el ámbito de la financiación a las actuaciones de rehabilitación, entre otras.
Medidas fiscales
En el ámbito tributario se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para introducir tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda.
La primera deducción, de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 19/2021 y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración.
La segunda, de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B».
La tercera, de hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, con un máximo de 15.000 euros, por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 19/2021 hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30 por ciento como mínimo, o bien la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B».
Por último, se establece que no se integrarán en la base imponible del IRPF las ayudas concedidas en virtud de los distintos programas establecidos en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios
Asimismo, se modifica el régimen de las comunidades de propietarios de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.
Se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley 49/1960. Se introducen también modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.
El objetivo de la modificación es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y facilitar el acceso a la financiación bancaria.
Modificación de la Ley del Suelo
La Ley modifica también el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, como con la rehabilitación y mejora de los edificios.
Línea de avales
Finalmente, para impulsar las obras de rehabilitación, se crea una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta nueva línea de avales se ofrecerá cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial.
Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda.
A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de Ministros. La verificación del cumplimiento de los requisitos de los beneficiarios de la línea de avales se realizará «ex post» por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Podrá concederse avales por un importe máximo de 1.100 millones de euros, pudiendo aplicar por Acuerdo de Consejo de Ministros el remanente no aplicado a la línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, aprobada en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Principio de eficiencia energética primero
La Ley consagra el principio de eficiencia energética primero, conforme al cual las soluciones de eficiencia energética deben tenerse prioritariamente en cuenta dentro de un análisis de coste-beneficio en la planificación, las políticas y las principales decisiones de inversión relacionadas tanto con el sector energético como con los sectores no energéticos, cuando estos últimos sectores tengan un impacto en el consumo de energía y en la eficiencia energética.
Dispone el texto que se considerarán soluciones de eficiencia energética aquellas destinadas a reducir el consumo energético y optimizar el sistema energético, en particular las encaminadas a la reducción y gestión de la demanda, a la obtención de ahorros energéticos, a la flexibilización del sistema energético y a la minimización de pérdidas en la generación, transporte y distribución de energía.
Modificaciones legislativas
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: se añaden una nueva letra g) en el apartado 3 de la disposición adicional 13ª y una nueva disposición adicional 50ª, y se modifica el apartado 4 de la disposición adicional 5ª
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: se modifican los artículos 9.1 f), 17.2 y 21
- Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: se modifica el artículo 9.5, letras a) y h)
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: se introduce una nueva disposición adicional 9ª.
Entrada en vigor
La Ley 10/2022, de 14 de junio, entra en vigor el 16 de junio de 2022, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
per Andrés A. de Donato | oct. 14, 2021 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Llamamos la atención sobre la Consulta Vinculante V1590-21, de 26 de Mayo de 2021, de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas – que nos recuerda que la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda o local sino su disponibilidad por parte del titular.
El propietario de un local y una vivienda que por su mal estado no se pueden arrendar debe soportar la imputación de rentas inmobiliarias a los efectos de su constancia en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la medida en que en la imputación de rentas inmobiliarias no se tiene en cuenta la utilización efectiva, sino solo la disponibilidad a favor de su titular, esto es, no se atiende a particulares circunstancias que puedan afectar a la utilización, salvo las tasadas de afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, o que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas; por lo que la falta de una posibilidad real de arrendamiento por mal estado de los inmuebles no exonera de la obligación de imputar las rentas inmobiliarias.
La finalidad de la imputación es la de someter a gravamen una capacidad económica puesta de manifiesto por la mera titularidad de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, con independencia de su uso o de la posibilidad de dar un uso efectivo.
per Andrés A. de Donato | gen. 31, 2021 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
LLEI DE MESURES URGENTS DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE
El 22 de setembre passat va entrar en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
Aquesta Llei té el seu precedent en el Decret Llei 9/2019, de 21 de maig, el qual no va ser validat pel Ple del Parlament i va ser derogat. Dit això cal destacar que ambdues normatives, tenen la mateixa finalitat i el seu contingut és substancialment coincident.
Mitjançant aquesta norma es regula un règim excepcional i temporal, sent les seves principals característiques:
1.- Àmbit d’aplicació. Lloguers d’habitatge permanent que estiguin situats en zones considerades de mercat d’habitatge tens (ZMHT), és a dir, on es troba en risc l’accés de la població a un habitatge de lloguer en condicions assequibles (art. 2).
2.- Competència. La competència per a formular aquesta declaració s’atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge, amb l’excepció de la ciutat de Barcelona i l’àmbit metropolità de Barcelona.
3.- Durada de la declaració. Aquestes ZMHT es poden declarar amb una durada màxima de 5 anys, mitjançant un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen.
4.- Aplicació directa. No caldrà la declaració de ZMHT, als municipis que, dins de l’Àrea Metropolitana de Barcelona o amb més de 20.000 habitants, disposen d’un índex de referència de preus amb rendes que, entre els anys 2014 i 2019, han experimentat un increment superior a un 20%. Aquesta declaració té una durada màxima d’un any. (par. vuitè, disp. trans. tercera i annex). Que pertanyin a la província de Tarragona, tenim: Calafell, Reus Salou Tarragona i el Vendrell.
L’aplicació a aquests habitatges del règim de contenció de rendes que regula la Llei 11/2020, del 18 de setembre, suposa en síntesi, subjectar el preu del lloguer dels contractes que s’hi incloguin a tres regles principals:
1.- La quantia màxima de la renda que pot ser convinguda en el moment de formalitzar el contracte no pot ultrapassar el preu de referència d’un habitatge de característiques anàlogues, incrementat o minorat, com a màxim en un 5%.
2.- La renda tampoc pot ultrapassar el preu del lloguer fixat en el darrer contracte d’arrendament, en el supòsit que l’habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, amb els increments i les excepcions que indica la llei mateixa (par. desè i art. 6 i 7).
3.- La renda només pot ser actualitzada d’acord amb la normativa que regula el contracte d’arrendament d’habitatge (art. 8), es a dir, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que estableix que l’increment anual de la renda no pot ser superior a l’IPC.
En totes les ofertes d’arrendament d’habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada ZMHT, inclosos els arrendaments d’obra nova, cal informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge.
En el supòsit de llogar un habitatge d’obra nova o rehabilitat, durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el marge superior de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, excepte en cas que s’hagin obtingut subvencions públiques. (L’aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys a comptar de l’entrada en vigor de la llei present).
L’arrendador que faci obres de millora en l’habitatge podrà, un cop transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, incrementar la renda, en els termes previstos per llei (art. 19 LAU), sense subjecció al límit establert per la llei de contenció de rendes 11/2020.
Aquesta Llei també estableix un sistema de solució de conflictes, a l’hora de dirimir les controvèrsies sobre la determinació i el reemborsament de les quanties pagades indegudament en els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes al regim de contenció de rendes (disp. ad. tercera).
