per Andrés A. de Donato | maig 16, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Del promotor a la plataforma de gestión: por qué un fondo puede multiplicar el negocio inmobiliario y mejorar la vida del inversor
Reordenación de la estructura del negocio
Muchos promotores inmobiliarios en España han construido su negocio con una sociedad promotora que compra, reforma y vende activos, financiándose proyecto a proyecto con préstamos participativos de distintos inversores, pudiendo ser estos residentes y no residentes. El modelo funciona bien en la fase inicial, pero a medida que crece el volumen de operaciones, el número de inversores y la diversidad de jurisdicciones, se convierte en una estructura difícil de escalar y gestionar con seguridad jurídica. El dilema que surge entonces es evidente: ¿tiene sentido seguir levantando capital “a plazos” con una sociedad promotora, o es el momento de dar el salto a un fondo inmobiliario, manteniendo la base del negocio en España, pero profesionalizando la relación con el inversor?
Los límites de la sociedad promotora tradicional
Desde el punto de vista del negocio, una sociedad promotora pura concentra tanto el margen promotor como el riesgo operativo y la relación jurídica directa con cada inversor. Eso implica gestionar una rotación constante de contratos de préstamo, retenciones, certificados fiscales y comunicaciones individualizadas en cada proyecto, con una carga administrativa que crece casi de forma exponencial con el número de operaciones y de inversores. Final del formulario
Además, al ser la única contraparte contractual, la sociedad asume en primera línea la responsabilidad frente a todos los inversores, sin una “capa institucional” que ordene la relación, establezca reglas de gobierno claras y separe de forma nítida la actividad promotora de la función de canalizar capital. Este modelo dificulta atraer cierto perfil de inversor internacional y limitar el negocio a tickets relativamente pequeños, porque cada entrada y salida de capital exige documentación a medida y genera eventos fiscales recurrentes para el cliente.
Qué cambia cuando se crea un fondo
El paso clave no es “irse a Luxemburgo a pagar menos impuestos”, sino reordenar la estructura del negocio: la sociedad española deja de ser el único vehículo de acumulación de plusvalías y pasa a ser gestora y co-inversora de un fondo que agrupa el capital de muchos inversores. En la práctica, el fondo (un RAIF luxemburgués, por ejemplo) canaliza las aportaciones de los inversores y las invierte en sociedades vehículo (SPV) españolas que siguen comprando, reformando y vendiendo inmuebles en España, sometidas al Impuesto sobre Sociedades español. El RAIF es un fondo de inversión alternativo reservado, diseñado precisamente para gestores profesionales, que ofrece gran flexibilidad de inversión, neutralidad fiscal a nivel de vehículo y ausencia de retención en origen sobre las distribuciones, siempre bajo la gestión de un AIFM regulado. Esto permite que la fiscalidad inmobiliaria principal siga recayendo en España (a nivel de las SPV), mientras el fondo actúa sobre todo como contenedor eficiente de capital y marco de gobierno para ordenarlo.
La sociedad promotora española pasa a ser una plataforma de gestión
En esta configuración, la sociedad promotora española se transforma en una plataforma de servicios y en socio promotor del fondo, manteniendo su residencia y tributación en España. En lugar de concentrar todo el beneficio en la plusvalía de cada proyecto, la sociedad pasa a generar ingresos recurrentes por organización, gestión de activos, gestión de proyectos y comercialización, remunerados vía honorarios (fees) facturados al fondo y a las SPV. Estos ingresos, sujetos al Impuesto sobre Sociedades español, son más estables y predecibles que el margen puro de promoción y permiten construir una estructura empresarial con equipo, procesos y tecnología apoyada en una base de ingresos de tipo “gestora”. Además, como co‑inversora, la sociedad participa en la rentabilidad global del fondo (vía participación directa y, en su caso, mecanismos de promote o carried interest), capturando un segundo nivel de retorno vinculado al éxito del conjunto de la cartera y no solo de cada operación aislada.
Cómo se mejora el negocio inmobiliario
Desde la óptica de la promotor-gestora, un fondo bien diseñado aporta varias palancas de crecimiento que una SL promotora tradicional difícilmente puede replicar sola:
1.- Escalabilidad de la captación: en lugar de abrir y cerrar rondas proyecto a proyecto, se estructura una estrategia de capital calls alineada con el plan de inversiones del fondo, lo que reduce la fricción comercial y administrativa.
2.- Profesionalización del gobierno: la presencia de un AIFM, un depositario, un auditor y un comité de inversión independiente refuerza la credibilidad ante inversores institucionales y family offices
3.- Gestión centralizada del riesgo: se pueden diversificar activos, localizaciones y estrategias dentro del mismo vehículo, gestionando el riesgo a nivel de cartera en lugar de “a tiro único” por proyecto.
4.- Mejor posicionamiento de mercado: la firma deja de ser vista como un “promotor de proyectos” y pasa a presentarse como una plataforma de inversión inmobiliaria con track‑record, pipeline y capacidad de dar continuidad a la estrategia en el tiempo.
Esta transformación de sociedad promotora a plataforma con fondo no elimina el anclaje fiscal español, pero sí redistribuye la base imponible entre honorarios de gestión y retornos financieros, con una estructura mucho más alineada con los modelos de gestoras profesionales de referencia.
Qué gana el inversor al invertir vía fondo
El cambio de estructura también aporta un gran valor claro al inversor que duda si seguir entrando proyecto a proyecto o apostar por un fondo:
1.- Menor fricción operativa: en lugar de firmar un nuevo préstamo participativo o contrato similar en cada operación, el inversor suscribe participaciones del fondo y delega la rotación de proyectos en la gestora, con una única puerta de entrada y salida.
2.- Mayor capacidad de capitalizar retornos: al no verse obligado a materializar plusvalías en cada proyecto en España, el inversor puede beneficiarse de la reinversión dentro del fondo y diferir la tributación al momento en que reciba distribuciones o venda sus participaciones, conforme a las reglas de su país de residencia, además, si es no residente el beneficio potencial dependiendo de su jurisdicción es todavía mayor.
3.- Gobernanza y reporting institucional: el fondo ofrece reglamento, políticas de inversión, informes periódicos y controles independientes, que dan visibilidad y confianza sobre cómo se toman las decisiones y cómo se gestionan los riesgos.
4.- Alineación de intereses: cuando el promotor co‑invierte y participa vía promote en función de la rentabilidad global del fondo, su retribución está directamente ligada al éxito del inversor a largo plazo, más allá del cierre de cada proyecto individual.
Sin necesidad de entrar en porcentajes concretos, la experiencia muestra que, en horizontes de varios ciclos de inversión, la combinación de reinversión sistemática, menor fricción contractual y una fiscalidad intermedia muy reducida en Luxemburgo puede traducirse en un capital final superior para el cliente respecto al modelo de sociedad promotora que invierte proyecto a proyecto.
Cuándo tiene sentido dar el salto
Crear un fondo no es la respuesta para todos, ni en cualquier momento. Exige volumen, horizonte temporal y un grado de profesionalización que justifiquen los costes de estructuración y gobierno. Tiene más sentido cuando el promotor ya ha demostrado capacidad de ejecutar varios proyectos con éxito, quiere atraer tickets relevantes (incluido capital internacional) y ve que la complejidad administrativa y relacional de la sociedad promotora tradicional amenaza con convertirse en el principal freno de crecimiento. En ese contexto, el fondo no es solo una herramienta fiscal, sino una forma de ordenar mejor el negocio, reforzar la confianza del inversor y situar al gestor español en el lugar que le corresponde: como socio estratégico y profesional de referencia en el mercado inmobiliario.
per Andrés A. de Donato | maig 2, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El Gobierno crea un caos en los contratos de alquiler: el error que deja a miles de inquilinos sin protección tras la caída del decreto
El limbo del alquiler: qué contratos podrán ser prorrogados
La caída del decreto-ley que preveía la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler ha generado un escenario de incertidumbre, pero también (y esto es lo más relevante) una profunda confusión jurídica que conviene despejar desde el inicio. Durante semanas, miles de inquilinos han actuado bajo una premisa que hoy se revela incorrecta: que bastaba con solicitar la prórroga para tener derecho a ella. Sin embargo, desde un punto de vista estrictamente jurídico, esto no es así.
El decreto-ley no creaba un derecho automático a la prórroga, sino un derecho condicionado. Y aquí está la clave que explica el actual caos: el derecho solo nacía cuando coincidían tres elementos de forma simultánea: la vigencia del decreto, el vencimiento del contrato y la solicitud del inquilino. Si faltaba uno de ellos, el derecho simplemente no llegaba a existir. Esta precisión obliga a diferenciar con claridad situaciones que, en la práctica, se han mezclado peligrosamente.
En primer lugar, solo puede hablarse de prórroga válida y, por tanto, de protección jurídica, en aquellos contratos cuyo vencimiento se produjo entre el 21 de marzo de 2026 (fecha de entrada en vigor del decreto) y el 28 de abril de 2026 (fecha de su derogación por no convalidación), siempre que el inquilino solicitara la prórroga durante ese mismo periodo. En estos casos, el derecho llegó a nacer bajo una norma vigente y puede considerarse, en principio, consolidado.
En segundo lugar, quedan fuera de cobertura los contratos que, aun venciendo en ese mismo periodo, no fueron objeto de solicitud de prórroga por parte del inquilino. El decreto exigía una actuación expresa del arrendatario, por lo que la ausencia de solicitud impide hablar de derecho alguno.
Pero el verdadero foco de conflicto se sitúa en un tercer supuesto, que será previsiblemente el más litigioso: aquellos casos en los que el inquilino sí solicitó la prórroga mientras el decreto estaba en vigor, pero el contrato vence con posterioridad al 28 de abril de 2026. Aquí no se ha producido el hecho determinante, el vencimiento, dentro del periodo de vigencia de la norma, por lo que el derecho no llegó a perfeccionarse. Lo que existe es una mera expectativa, que decae con la desaparición del decreto. Este matiz es esencial. Pretender que una solicitud realizada durante la vigencia del decreto genere efectos más allá de su derogación implicaría, en la práctica, admitir la ultraactividad de una norma no convalidada, algo difícilmente compatible con el artículo 86 de la Constitución Española (CE). A ello se suma el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 CE, que impide proyectar efectos futuros de una norma que ya no forma parte del ordenamiento. En términos claros: haber enviado un burofax no crea un derecho si el contrato aún no había vencido.
Desde una perspectiva práctica, este escenario obliga a actuar con cautela tanto a inquilinos como a propietarios. Para los primeros, resulta imprescindible revisar la fecha de vencimiento del contrato, pues es el elemento decisivo. No puede asumirse la existencia de un derecho a prórroga por el mero hecho de haberla solicitado. En muchos casos, la única vía realista será abrir una negociación con el arrendador, sin descartar la posibilidad de conflicto judicial en situaciones dudosas. Para los propietarios, la caída del decreto supone que no existe obligación de aceptar prórrogas fuera de los supuestos consolidados. No obstante, resulta recomendable responder de forma expresa a las solicitudes recibidas, especialmente en un contexto en el que la litigiosidad se prevé elevada y las interpretaciones pueden no ser uniformes. El problema de fondo no es solo la derogación del decreto, sino haber trasladado a los ciudadanos la apariencia de un derecho que, en realidad, dependía de un presupuesto temporal extremadamente preciso. El decreto no configuraba un derecho abstracto a la prórroga, sino un mecanismo condicionado cuya eficacia exigía la concurrencia de requisitos muy concretos en un momento determinado. La consecuencia es evidente: expectativas creadas, derechos inexistentes y un escenario propicio para el conflicto.
Todo apunta, de hecho, a una oleada de litigios en los próximos meses. Inquilinos que entenderán haber ejercido un derecho, propietarios que negarán su existencia y tribunales que deberán decidir si estamos ante situaciones consolidadas o simples expectativas frustradas. La fragmentación interpretativa parece difícil de evitar. Una vez más, la política legislativa en materia de vivienda evidencia sus límites: normas urgentes, técnicamente discutibles y sometidas a una elevada incertidumbre parlamentaria. El resultado es un marco jurídico inestable que traslada el problema a los operadores jurídicos. Porque cuando el Derecho no ofrece certezas, el conflicto no desaparece: simplemente cambia de escenario. Y en este caso, todo indica que acabará en los tribunales.
per Andrés A. de Donato | abr. 11, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Locales convertidos en vivienda en España: flexibilización urbanística y límites legales
¿Solución habitacional o simple parche al déficit de vivienda?
La crisis de vivienda en España ha obligado a las administraciones públicas a explorar soluciones que hace apenas una década parecían marginales. Entre ellas destaca una tendencia que se ha consolidado especialmente en las grandes ciudades: la conversión de locales comerciales, oficinas o espacios terciarios en viviendas.
El fenómeno no es casual. La presión demográfica en los principales núcleos urbanos, el encarecimiento del suelo y el desequilibrio entre oferta y demanda han llevado a las administraciones a flexibilizar ciertos instrumentos urbanísticos. En muchas ciudades, los locales comerciales vacíos (producto del cambio en los hábitos de consumo y del auge del comercio electrónico) han empezado a verse como potenciales unidades residenciales. Sin embargo, más allá de su aparente utilidad práctica, la pregunta relevante desde el punto de vista jurídico y económico es otra: ¿puede el cambio de uso de locales a vivienda convertirse realmente en una solución estructural al déficit habitacional en España o estamos ante una respuesta coyuntural que genera nuevos problemas urbanísticos y sociales?
Desde el punto de vista legal, transformar un local en vivienda no es simplemente una reforma arquitectónica. Se trata de un cambio de uso urbanístico, lo que implica que el inmueble pasa de tener un uso terciario (comercial, oficinas o almacén) a un uso residencial. Este proceso exige normalmente tres elementos jurídicos fundamentales: (1) que el planeamiento urbanístico municipal permita el uso residencial en ese espacio, (2) la obtención de la correspondiente licencia o autorización administrativa y (3) el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad previstas en el Código Técnico de la Edificación y en las normativas autonómicas.
En otras palabras, no basta con reformar físicamente un local. El cambio implica una modificación jurídica relevante del uso del inmueble que afecta tanto al planeamiento urbano como al régimen de propiedad horizontal del edificio. El cambio de uso ha sido objeto de análisis por parte de la jurisprudencia. El Tribunal Supremo ha abordado en diversas ocasiones el conflicto que surge cuando un propietario pretende transformar un local en vivienda dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. La doctrina del Alto Tribunal ha sido relativamente clara: el cambio de uso es posible siempre que no esté prohibido expresamente en los estatutos de la comunidad de propietarios y que no altere elementos comunes ni modifique la configuración estructural del edificio.
En varias sentencias el Tribunal ha recordado que la mera transformación de un local en vivienda no implica necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Por ello, en principio no requiere autorización de la comunidad de propietarios salvo que los estatutos lo prohíban expresamente o que las obras afecten a elementos comunes del edificio. Esta interpretación jurisprudencial ha tenido efectos prácticos importantes. En la medida en que muchos estatutos comunitarios no incluyen prohibiciones específicas sobre el uso residencial de los locales, la vía jurídica para el cambio de uso ha quedado relativamente abierta, siempre dentro de los límites que impone el planeamiento urbanístico. No obstante, la jurisprudencia también ha insistido en que cada caso debe analizarse de manera concreta. Si la reforma afecta a la estructura del edificio, a instalaciones comunes o a la distribución general del inmueble, la comunidad de propietarios sí podría oponerse legítimamente.
Diferencias entre comunidades autónomas
El mapa jurídico español muestra enfoques distintos según la comunidad autónoma. Aunque el régimen de propiedad horizontal es estatal, la normativa urbanística y de vivienda está ampliamente descentralizada. Algunas comunidades han adoptado enfoques más flexibles para facilitar la reconversión de espacios infrautilizados en viviendas. Otras mantienen criterios más restrictivos, especialmente en lo relativo a condiciones de habitabilidad y planeamiento urbano. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha aprobado en los últimos años medidas destinadas a agilizar la conversión de determinados edificios terciarios (especialmente oficinas) en viviendas destinadas al alquiler asequible. La lógica de estas políticas es aprovechar el parque inmobiliario existente para aumentar la oferta residencial sin necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos. En otras comunidades, sin embargo, la normativa exige procedimientos más complejos o limita estos cambios cuando pueden afectar al equilibrio de usos del tejido urbano. Estas diferencias reflejan un debate más amplio sobre la política de vivienda: hasta qué punto debe flexibilizarse el urbanismo para responder a la escasez de vivienda sin comprometer la planificación de las ciudades.
En Cataluña el debate ha adquirido una dimensión especialmente intensa, en gran parte debido a la presión inmobiliaria en Barcelona. En los últimos años, el Ayuntamiento de Barcelona ha mantenido una postura relativamente cautelosa respecto a la conversión de locales en viviendas. Aunque el cambio de uso es legalmente posible, la normativa municipal exige requisitos estrictos de habitabilidad y limita estos procesos en determinadas zonas para evitar la proliferación de viviendas con condiciones deficientes. Las autoridades municipales han señalado que muchos locales situados a pie de calle no reúnen condiciones adecuadas de ventilación, iluminación natural o distribución espacial para convertirse en vivienda. Además, existe preocupación por el impacto que la desaparición de locales comerciales puede tener sobre el tejido económico de los barrios. Barcelona ya ha vivido procesos similares en el pasado con fenómenos de reconversión de bajos comerciales en viviendas de dimensiones muy reducidas, lo que ha llevado a reforzar los controles urbanísticos para evitar la aparición de infraviviendas. En este contexto, el debate en Cataluña refleja un dilema urbano más amplio: cómo aumentar la oferta de vivienda sin deteriorar la calidad residencial ni debilitar la actividad económica de los barrios.
Una respuesta al déficit habitacional
El auge de estas transformaciones responde a una realidad económica evidente: España no construye suficientes viviendas para cubrir la demanda existente. En muchos ejercicios recientes, el número de nuevos hogares creados ha superado claramente el número de viviendas terminadas, lo que genera un déficit acumulado de oferta residencial. Este desequilibrio es especialmente visible en las grandes áreas metropolitanas. En ese contexto, la reconversión de locales comerciales aparece como una forma relativamente rápida de incorporar nuevas unidades al mercado sin necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos ni ampliaciones del suelo edificable. Además, desde el punto de vista económico, esta opción puede resultar atractiva para pequeños inversores. En determinados casos, adquirir un local y transformarlo en vivienda puede resultar significativamente más barato que comprar una vivienda convencional, lo que ha impulsado este modelo de inversión inmobiliaria. Sin embargo, el impacto agregado de este fenómeno sigue siendo relativamente limitado si se compara con el volumen total del déficit habitacional. A pesar de sus ventajas aparentes, el fenómeno plantea riesgos relevantes. El principal es la posible aparición de viviendas de baja calidad o incluso infraviviendas. Muchos locales comerciales no fueron diseñados para uso residencial y carecen de condiciones adecuadas de ventilación, iluminación o distribución espacial. Aunque la normativa urbanística exige requisitos mínimos de habitabilidad, la presión del mercado puede incentivar soluciones arquitectónicas que se sitúan en el límite de lo permitido. Otro problema relevante es el impacto sobre el tejido urbano. El comercio de proximidad forma parte esencial de la vida de barrio, y la transformación masiva de locales en viviendas podría contribuir a la desaparición de actividad económica en determinadas zonas. Las ciudades no son únicamente espacios residenciales; también son espacios de actividad económica, interacción social y servicios de proximidad.
¿Solución estructural o parche temporal?
Desde una perspectiva jurídica y económica, la conversión de locales en viviendas tiene ventajas evidentes: reutiliza espacios infrautilizados, reduce la degradación urbana y permite aumentar la oferta residencial sin consumir nuevo suelo. Sin embargo, su capacidad para resolver el problema de vivienda es limitada. El número de locales susceptibles de convertirse en vivienda es relativamente reducido si se compara con el déficit estructural existente en las grandes ciudades españolas. Además, muchos de estos espacios no reúnen condiciones adecuadas para transformarse en vivienda sin reformas profundas. Por ello, la mayoría de los especialistas coinciden en que estas medidas deben entenderse como instrumentos complementarios dentro de una política de vivienda más amplia, pero no como una solución estructural.
El verdadero reto: planificación urbana. La crisis de vivienda en España tiene causas mucho más profundas que la falta de aprovechamiento de locales vacíos. Entre los factores estructurales destacan la escasez de suelo urbanizable en zonas de alta demanda, la lentitud de los procedimientos urbanísticos, el reducido parque de vivienda pública y las dificultades de acceso a financiación para amplios sectores de la población. La reconversión de locales puede mejorar la utilización del parque inmobiliario existente y ofrecer soluciones puntuales en determinadas zonas urbanas. Pero difícilmente sustituirá a las políticas estructurales necesarias para aumentar la oferta de vivienda de forma sostenida.
En definitiva, transformar locales en viviendas puede ser una herramienta útil dentro del arsenal jurídico de la política de vivienda. No obstante, pensar que esta fórmula resolverá por sí sola la crisis habitacional sería confundir una medida de flexibilidad urbanística con una verdadera estrategia de vivienda.
per Andrés A. de Donato | febr. 21, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El 31 de diciembre de 2015 se derogó la norma que protegía a los compradores frente al riesgo estructural de adelantar cantidades a cuenta para una vivienda que todavía no existía
El 31 de diciembre de 2015 se derogó la Ley 57/1968 y supuso un cambio profundo (y regresivo) en la posición jurídica del comprador de vivienda sobre plano, especialmente del pequeño ahorrador que nunca se concibió a sí mismo como inversor, pero que hoy es tratado como tal por los Tribunales. Durante casi medio siglo, la Ley 57/1968 cumplió una función muy concreta: proteger al comprador frente al riesgo estructural de adelantar cantidades a cuenta para una vivienda que todavía no existía. No era una ley sofisticada, pero sí extraordinariamente clara en su finalidad. Si el promotor incumplía, el dinero debía volver al comprador. Y para garantizarlo, se imponía una obligación directa y objetiva a bancos y aseguradoras. No había demasiados recovecos interpretativos: el sistema estaba pensado para funcionar incluso cuando todo lo demás fallaba.
La derogación llegó envuelta en un discurso de “modernización” y “armonización normativa”, sustituida por la Disposición Adicional Primera de la LOE. Sin embargo, en la práctica, lo que se hizo fue diluir la responsabilidad. Allí donde antes había un régimen legal autónomo, claro y protector, se introdujo un sistema más complejo, fragmentado y, sobre todo, mucho más favorable a las entidades financieras y aseguradoras. No es casualidad. Tras la crisis inmobiliaria y el aluvión de reclamaciones basadas en la Ley 57/1968, bancos y aseguradoras ejercieron una presión intensa —jurídica, económica y doctrinal— para cerrar esa vía de responsabilidad. El mensaje era claro: el sistema no podía soportar un modelo en el que las entidades respondieran de forma casi automática por el fracaso del promotor. Y ese mensaje fue escuchado.
Luego llegó la reinterpretación del comprador como “inversor”. El Tribunal Supremo ha ido construyendo una doctrina que, bajo una apariencia de matiz técnico, tiene consecuencias demoledoras para muchos consumidores. Se empieza a hablar de “finalidad inversora”, de “pluralidad de compras”, de “perfil profesional”, y con ello se justifica la exclusión de la protección que tradicionalmente se asociaba al consumidor. El problema es que esa categoría de “inversor” se está aplicando de forma expansiva y, a mi juicio, profundamente injusta. Personas que compraron una segunda vivienda con ahorros familiares, matrimonios que adquirieron sobre plano pensando en asegurar su jubilación, pequeños ahorradores sin estructura empresarial alguna, se encuentran de pronto fuera del paraguas protector. No porque actuaran como promotores, ni como profesionales del sector, sino porque un órgano juzgador ha cambiado el texto y el espíritu de la ley. Lo más preocupante es que esta calificación no responde a la realidad económica del comprador, sino a una necesidad sistémica de limitar responsabilidades. El resultado es una inversión del principio que inspiraba la Ley 57/1968: ya no se parte de la vulnerabilidad del comprador, sino de una sospecha previa sobre su intención. Y desde ahí, se justifican exclusiones de cobertura, denegaciones de avales ejecutados tardíamente, y absoluciones de aseguradoras que, en otro tiempo, habrían sido impensables.
Diez años después, el balance es claro. El sistema es más inseguro para el comprador medio, más opaco en sus garantías y más dependiente de interpretaciones judiciales que no siempre se alinean con la protección del consumidor proclamada en abstracto. La banca y las aseguradoras han logrado reducir su exposición, pero el precio lo ha pagado quien adelantó sus ahorros confiando en un marco legal que ya no existe.
El concepto de “inversor” se ha convertido en una coartada jurídica para despojar a muchos consumidores de derechos que nunca deberían haber perdido. ¿Por qué se apartó el Tribunal Supremo de la línea consolidada, por ejemplo, en asuntos de multipropiedad, donde la posibilidad de completar ingresos vía arrendamiento no excluía la condición de consumidor para darle protección? ¿Por qué incluso la Sala 1ª llega a reconocer la condición de consumidor del comprador para luego negarle cobertura porque compró más de una vivienda o simplemente porque tenía más inmuebles antes? ¿En qué lugar de la norma se recogía que si tenías más de una vivienda ya no podías obtener la protección de lo anticipado en una compra sobre plano? – Diez años después, quizá ha llegado el momento de replantear seriamente si el equilibrio alcanzado es justo, o si simplemente refleja —una vez más— quién tiene mayor capacidad de presión cuando se escriben y se interpretan las normas.
per Andrés A. de Donato | des. 28, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El inquilino tiene la obligación de pagar el IBI y la tasa de recogida de basuras si así se indicó en el contrato, aunque no venga especificado el importe anual
El Supremo unifica doctrina al respecto: cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda, no cabe aplicarles el Art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El Tribunal Supremo ha dictaminado que, no cabe declarar nula la cláusula del contrato de arrendamiento de una propiedad que impone al inquilino la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas municipales de recogida de basuras por el hecho de que en el contrato no se especifique el importe exacto de esos gastos. Pues, no es necesario fijar el importe de esos tributos en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador porque tanto el IBI como la tasa de basuras son susceptibles de individualización y, por tanto, no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho de otra manera: esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda arrendada, no precisan determinación posterior y están sometidos a las reglas de la autonomía negocial y a la libertad de pacto. Este fallo judicial llega a raíz de que unos inquilinos se negaran a pagar el IBI y las tasas de basuras. Según consta en la sentencia, en el año 2020 la propietaria de la vivienda celebró un contrato de arrendamiento con la pareja de inquilinos. En dicho contrato, el tercer párrafo de la cláusula cuatro decía expresamente que “los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, comunidad de propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios”. Es decir, los arrendatarios conocieron la cláusula del contrato por la que asumían el pago del IBI y de las tasas de basura. Tanto era así que en el año 2021, de acuerdo con lo estipulado en el contrato, abonaron a la arrendadora las cantidades correspondientes al IBI y a las tasas de basura. Sin embargo, en 2022 y el siguiente dejaron de abonar las cantidades correspondientes de esos gastos.
La propietaria de la vivienda les requirió el pago, pero los inquilinos se opusieron alegando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba su importe.
La propietaria ejercitó acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras
El conflicto entre la arrendadora y los inquilinos acabó en la vía judicial. En primera instancia, un juzgado de Ibiza dio la razón a los arrendatarios al entender que la cláusula era nula al no haberse indicado en el contrato, en la fecha en la que se firmó el mismo, el importe de tales gastos. En consecuencia, los inquilinos no tenían la obligación de abonar el importe reclamado, y yo con independencia de que con anterioridad hubieran abonado el IBI y las tasas de basura. Sin embargo, este criterio alcanzado en primera instancia fue revocado por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca. La Audiencia entendió que no era necesario determinar en el contrato de arrendamiento los importes anuales del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras al tratarse de gastos que son susceptibles de individualización y, por lo tanto, a ellos no se refiere el Art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es decir, que el Art. 20.1 LAU no es aplicable ni a la tasa de recogida de basuras ni al IBI “cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda objeto del contrato”. “Se trata de gastos individualizados para la vivienda en cuestión y no precisan de ninguna determinación posterior y, por lo tanto están comprendidos en la autonomía negocial y quedan excluidos del ámbito del artículo citado estando obligada la arrendataria a su pago de conformidad con la cláusula cuatro del contrato”, señaló la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca. Como consecuencia de ello, el tribunal provincial además de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, también declaró haber lugar al desahucio por falta de pago del IBI y tasas de basuras, condenando a los inquilinos a dejar libre y expedita la vivienda. Igualmente, condenó a estos a abonar a la propietaria del inmueble las cantidades no pagadas en concepto de IBI y tasa de recogida de basuras del año 2022 y 2023, por importe de 1.006 euros (503 euros cada año).
No es necesario fijar el importe del IBI y la tasa de basuras en el contrato al ser gastos susceptibles de individualización
Sin embargo, la parte arrendataria (los inquilinos), disconformes con el fallo de la Audiencia Provincial, interpusieron recurso de casación contra el mismo. En recurso denunciaban que la sentencia infringía el artículo 20.1 de la LAU porque, a su juicio, el IBI y la tasa municipal de recogida de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
La parte recurrente, en el desarrollo del recurso de casación argumentaba que “dichos tributos no son susceptibles de individualización porque recaen sobre la propiedad del inmueble en su conjunto y no existen mecanismos objetivos que permitan desglosar o medir de manera precisa estos tributos para atribuirlos al arrendatario según su uso. Alega que el espíritu y finalidad del art. 20.1 LAU es garantizar que el arrendatario conozca a qué se está comprometiendo al suscribir el contrato y que el artículo 1.543 del Código Civil, de aplicación supletoria a los arrendamientos urbanos, requiere la existencia de un precio cierto, de modo que si no se conoce la carga económica que se asume el consentimiento está viciado”. Por tanto, la cuestión jurídica controvertida, y que debía resolver el Tribunal Supremo unificando doctrina al respecto, era si la cláusula del contrato que prevé que el arrendatario asume la obligación de pago del IBI y de las tasas de basura debe determinar su importe anual a la fecha del contrato para que el arrendador pueda exigirle su pago.
Pues bien, la Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha dictaminado que, no es necesario fijar el importe del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. Y ello por cuanto esos gastos —el IBI y la tasa de basuras— son susceptibles de individualización y no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
“Esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto”, señala la Sala. “Los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada”.
Aplicando tal conclusión al caso concreto enjuiciado, el Tribunal Supremo dictamina que en el contrato entre la parte arrendadora y arrendataria se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando el dinero correspondiente a tales gastos. Por lo tanto, “tal pacto es válido y, puesto que, (…) a la vista de los recibos aportados, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato”.
per Andrés A. de Donato | des. 25, 2025 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
