per Andrés A. de Donato | oct. 11, 2020 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
La Fiscalía General del Estado ha dictado una instrucción (Instrucción 1/2020, de 15 de septiembre) sobre criterios de actuación para la solicitud de medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles.
En la misma se establecen pautas de actuación a la Policía Judicial. Y se dice que cuando la denuncia se formule en sede policial, se procurará que el atestado incluya los documentos que determinen el título acreditativo de la lesión del derecho, las circunstancias de la ocupación, la identidad y número de los posibles autores, o su eventual estructura organizativa. Para acreditar la titularidad del inmueble, se unirá la certificación registral firmada electrónicamente por el registrador. Los Fiscales instarán del juez la adopción de la medida de desalojo y la restitución del inmueble cuando el sujeto pasivo sea una persona física, persona jurídica de naturaleza pública o entidad sin ánimo de lucro de utilidad pública y pueda producir una grave quiebra del “ius possessionis”. Se tendrán en cuenta los perjuicios que la ocupación pueda ocasionar a los vecinos. Cuando se observe una especial vulnerabilidad en las personas que ocupen el inmueble, se pondrá en conocimiento de los Servicios Sociales.
per Andrés A. de Donato | maig 4, 2020 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Ayudas a los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad por el Covid-19
La Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, publicada en el BOE de 1 de mayo, ha establecido los criterios y requisitos que deberán cumplir los arrendatarios de vivienda habitual para acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el Art. 9 del Real Decreto-ley 1172020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Este artículo autorizaba al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial desarrollase una línea de avales la cobertura del Estado, a fin de que las entidades de crédito pudieran ofrecer ayudas transitorias de financiación para hacer frente al alquiler de vivienda habitual de los hogares en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia del coronavirus. También preveía que mediante orden ministerial se definiesen los criterios y requisitos para acceder a estas ayudas.
Características de los préstamos
Establece la Orden que los préstamos deberán cumplir las siguientes condiciones:
– Podrán otorgarse por las entidades de crédito adheridas a la LÍNEA DE AVALES ARRENDAMIENTO COVID-19
– Se otorgarán, por concesión directa y por una sola vez, a los arrendatarios de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos en la Orden
– Contarán con la cobertura del aval del Estado y con una subvención por todos los gastos e intereses del préstamo con cargo al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
– Serán finalistas y deberán dedicarse exclusivamente al pago de la renta del arrendamiento de la vivienda habitual
– Serán compatibles con cualquiera de las ayudas al alquiler reguladas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y, específicamente, con las del programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, sin perjuicio de que estas últimas hayan de destinarse, en su caso, a la amortización del préstamo.
– Serán gestionados con la colaboración del Instituto de Crédito Oficial (ICO) que, a tal fin, suscribirá un convenio con el Ministerio, al que se adherirán las entidades de crédito que vayan a conceder los préstamos
Condiciones subjetivas de los arrendatarios
La norma establece las condiciones que deben reunir los beneficiarios de los préstamos. Así, podrán otorgarse a los arrendatarios de vivienda habitual, residentes en España, con contrato en vigor suscrito al amparo de la LAU 1994, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 siempre que reúnan de forma conjunta los siguientes requisitos:
– Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un ERTE, por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del COVID-19.
– Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la ayuda no alcance el límite de cinco veces el IPREM.
– Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.
La Orden también establece que no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones. En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener estas ayudas cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
La Orden regula igualmente la acreditación de las condiciones subjetivas y la financiación de las ayudas.
Condiciones de los préstamos
La Orden establece las condiciones de los préstamos:
– Se formalizarán mediante un contrato de préstamo entre la entidad de crédito y el arrendatario.
– La cuantía podrá alcanzar hasta el 100% del importe de seis mensualidades, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad.
– Las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
– El plazo de amortización inicial podrá ser de hasta 6 años y podrá pactarse un período de carencia de principal de seis meses. Una vez transcurridos los tres primeros años desde la concesión del préstamo y antes de seis meses de la finalización del plazo inicial, será admisible una única prórroga de 4 años, con determinadas condiciones. Cabrá cancelación o amortización anticipada, sin gastos ni comisiones.
Presentación de solicitudes y pago de las ayudas
– Conforme dispone la norma, los préstamos deberán ser solicitados por el arrendatario ante la entidad de crédito, en el modelo de solicitud que figura en el anexo I de la Orden, antes del 30 de septiembre de 2020 y deberán formalizarse antes del 31 de octubre de 2020, plazos que podrán prorrogarse mediante orden ministerial hasta el 30 de noviembre y el 31 de diciembre de 2020, respectivamente.
– Los gastos e intereses del préstamo no podrán superar el importe resultante de aplicar el tipo 1,5% TAE al préstamo y la entidad de crédito no podrá exigir al interesado la contratación de ningún producto o servicio adicional.
– La entidad de crédito abonará el importe del préstamo, correspondiente a las seis mensualidades, directamente al arrendador de la vivienda, previa comunicación al titular del préstamo. El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde otra distinta y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.
La Orden regula también el seguimiento y control de las ayudas y las causas de reintegro de las mismas, así como el régimen de infracciones y sanciones aplicable.
Entrada en vigor
La Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, entró en vigor el 1 de mayo de 2020, el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
per Andrés A. de Donato | nov. 6, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
La notificación al arrendatario de la voluntad de no renovar el contrato puede hacerse por cualquier medio
AUDIENCIA PROVINCIAL ÁLAVA, SENTENCIA 25 MARZO 2019
Audiencia Provincial Álava, Sentencia 270/2019, 25 Mar., Recurso 1696/2018
La sentencia dictada en primera instancia desestimó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por considerar incumplido el requisito de notificar a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato con más de un mes de antelación (Art. 10 L.A.U. 1994)
Por el contrario, la Audiencia Provincial de Álava sí declara resuelto el contrato de arriendo por considerar que mediante el burofax enviado a la arrendataria, expresando la voluntad de no prorrogar el contrato, la arrendadora cumplió con lo establecido en el referido Art. 10 L.A.U. 1994.
Señala la Sala que, a efectos resolutorios, la ley no establece una forma especial para la notificación de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, pues no solo no requiere la fehaciencia, sino que ni siquiera exige la forma escrita.
Por tanto, manifestada y conocida por una de las partes contratantes la voluntad de la otra de no mantener la vigencia del contrato, se produce la extinción del mismo al no operar la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.
Ahora bien, dicha notificación tiene carácter recepticio, esto es, debe ser efectivamente recibida por su destinatario, salvo que la no recepción de la misma sea imputable a su propia actuación o voluntad.
En el caso de autos, la arrendadora remitió a la arrendataria una carta por burofax del servicio de Correos comunicando su voluntad de dar por extinguido el contrato. Correos dejó aviso postal y el mismo no fue reclamado.
La sentencia de apelación considera dicho requerimiento eficaz a los efectos resolutorios pretendidos por cuanto la arrendataria no acredita que su falta de recepción sea debida a motivos que no le son imputables.
Así, dispone que, tratándose de un requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, no es exigible probar una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que corresponde a éste acreditar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son imputables y ajenos a su voluntad, lo que en este caso la demandada no ha hecho. De no ser así, al arrendatario le bastaría con no acudir a Correos y dejar pasar el tiempo para impedir la resolución del contrato.
per Andrés A. de Donato | ag. 14, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Oponibilidad frente a terceros del pacto sobre intereses contenido en la hipoteca
TRIBUNAL SUPREMO, SALA DE LO CIVIL, SENTENCIA 6 MAYO 2019
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 250/2019, 6 May., Recurso 1991/2016
En el caso de autos, el demandante resultó adjudicatario de una finca en el procedimiento ejecutivo seguido frente a los prestatarios, subrogándose en las cargas y gravámenes anteriores, entre ellas, la hipoteca constituida sobre la finca.
En su demanda solicitaba que se declarase la nulidad de la ejecución hipotecaria seguida en su contra o, subsidiariamente, que se declarase que los demandados (ejecutantes hipotecarios) únicamente debían percibir el principal e intereses garantizados de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, conforme al Art. 114 de la Ley Hipotecaria.
Las sentencias de instancia estimaron la pretensión subsidiaria. En concreto, la Audiencia Provincial consideró que el tercer adquirente de una finca hipotecada únicamente responde de lo previsto como regla legal en el Art. 114 L.H., y que los pactos referentes a una responsabilidad hipotecaria mayor no afectan a dicho tercero, por no haber sido parte en el contrato. Es decir, que la mención salvo pacto en contrario que se contiene en el Art. 114 L.H. solo opera inter partes, pero no frente a terceros.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por uno de los demandados, casa la sentencia de apelación y desestima la demanda.
El Art. 114 L.H. establece que: “Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años”.
La Sala interpreta el contenido de este artículo y señala que la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tiene un límite máximo de cinco años; es decir, en ningún caso podrán reclamarse, frente a terceros, intereses de más de cinco anualidades. Dentro de este máximo, la ley posibilita la libertad de pacto.
Y esa responsabilidad hipotecaria, que indica cuál es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que sea propietario y se ejecute el bien, tiene efectos tanto “inter partes” como “erga omnes”, en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria. Es decir, el máximo de cobertura hipotecaria, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor.
Además, el Tribunal destaca que el demandante se adjudicó en subasta el bien hipotecado, por lo que tiene que atenerse a la previsión del Art. 670.5 L.E.C., cuando dice: “Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos”.
Por tanto, el demandante se subrogó en la responsabilidad derivada de la hipoteca anterior, conforme a su inscripción, que garantizaba cuatro años de intereses, dentro de los márgenes permitidos por el Art. 114 L.H.
per Andrés A. de Donato | juny 28, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Derecho del adquirente de buena fe de la vivienda arrendada a dar por finalizado el contrato de arrendamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL BARCELONA, SENTENCIA DE 22 / MARZO / 2019
Audiencia Provincial Barcelona, Sentencia 223/2019, 22 Mar. Recurso 514/2018
El titular de la finca arrendada, que le fue adjudicada en un proceso de apremio administrativo, ejercita acción de desahucio por expiración del plazo frente a la arrendataria del inmueble.
La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial de Barcelona declara finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo.
A diferencia del Juzgado de Primera Instancia, la Sala sí considera aplicable el art. 14 L 29/1994, 24 noviembre, de arrendamientos urbanos, a los supuestos de enajenación forzosa.
Dicho precepto emplea el término “adquirente” y la sentencia de apelación declara que el mismo se refiere a quien adquiere, en este caso, un inmueble, sin importar cómo se logra o consigue. Por tanto, deben considerarse incluidos los supuestos de adquisición derivada de procesos de apremio administrativo, como forma legítima de adquisición, al no estar los mismos expresamente excluidos del citado precepto.
Teniendo esto en cuenta y dado que el contrato de arrendamiento cuya resolución se insta es previo a la fecha de adquisición del inmueble por la parte actora y con una duración pactada superior a cinco años, concretamente de treinta años, la Audiencia señala que debe estarse a lo previsto en el segundo apartado del art. 14 LAU, en su redacción original previa a la reforma de 6 de junio de 2013, y analizarse si dicha actora puede ser considerada como adquirente de buena fe a efectos de concurrir los requisitos establecidos en el art. 34 LH. Solo en este caso deberá soportar únicamente el arriendo durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. En caso contrario, se subrogaría por la totalidad de la duración pactada en el contrato.
En primer lugar, la Sala destaca el hecho de la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, por lo que el mismo no es oponible a terceros como la adquirente. Además, nos encontramos ante una adquisición por precio y de quien era su titular registral.
En consecuencia, teniendo el contrato una duración pactada superior a cinco años y ostentando la actora la condición de adquirente de buena fe, y dado que ya habían transcurrido los primeros cinco años de vigencia del contrato de arrendamiento en el momento de producirse la adquisición de la vivienda, concretamente ocho años, la nueva adquirente de buena fe no tiene obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento.
per Andrés A. de Donato | maig 30, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica
Según el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -L.A.U.- (en su redacción dada por el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre): “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. Por lo que, como regla general, no cabe la repercusión de estos gastos al arrendatario. Ahora bien, siempre que el arrendatario haya firmado hoja de encargo de estos servicios será quien corra con dichos gastos aunque el arrendador sea persona jurídica, ya que tal hoja de encargo permitirá al arrendador acreditar que existe un encargo de asesoramiento del arrendatario al profesional, y no del arrendador al profesional.
Por otro lado, si el arrendador es una persona física, la cláusula de repercusión de los gastos de gestión inmobiliaria sería una cláusula válida conforme al Art. 1.255 del Código Civil (C.C.). Sin embargo, esta cláusula introducida en un contrato de arrendamiento de vivienda podría llegar a ser declarada nula por los tribunales por contravenir la normativa protectora de los consumidores – Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Art. 82); Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación (Art. 8) -: a) cuando dicha cláusula ha sido impuesta por el arrendador; b) la cláusula se enmarca en un conjunto de cláusulas predispuestas unilateralmente por el arrendador, siendo pues el arrendatario un mero adherente; y c) cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del arrendatario, dando como resultado una patente falta de reciprocidad contractual.
En este último sentido apuntado es de resaltar que conforme a un interpretación estricta el arrendatario de vivienda siempre debe tener la consideración de consumidor y, por tanto, goza de una especial protección jurídica en el ámbito contractual. Mientras que el arrendador ha sido considerado como “empresario o profesional no evidente” cuando aun siendo un particular persona física utiliza modelos de contratos facilitados por una asociación profesional de agentes de la propiedad urbana – Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 30/05/2013, Asunto C-488/11, Caso AsbeekBrusse/Man Garabito -.
