LLEI DE MESURES URGENTS DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE
El 22 de setembre passat va entrar en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
Aquesta Llei té el seu precedent en el Decret Llei 9/2019, de 21 de maig, el qual no va ser validat pel Ple del Parlament i va ser derogat. Dit això cal destacar que ambdues normatives, tenen la mateixa finalitat i el seu contingut és substancialment coincident.
Mitjançant aquesta norma es regula un règim excepcional i temporal, sent les seves principals característiques:
1.- Àmbit d’aplicació. Lloguers d’habitatge permanent que estiguin situats en zones considerades de mercat d’habitatge tens (ZMHT), és a dir, on es troba en risc l’accés de la població a un habitatge de lloguer en condicions assequibles (art. 2).
2.- Competència. La competència per a formular aquesta declaració s’atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge, amb l’excepció de la ciutat de Barcelona i l’àmbit metropolità de Barcelona.
3.- Durada de la declaració. Aquestes ZMHT es poden declarar amb una durada màxima de 5 anys, mitjançant un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen.
4.- Aplicació directa. No caldrà la declaració de ZMHT, als municipis que, dins de l’Àrea Metropolitana de Barcelona o amb més de 20.000 habitants, disposen d’un índex de referència de preus amb rendes que, entre els anys 2014 i 2019, han experimentat un increment superior a un 20%. Aquesta declaració té una durada màxima d’un any. (par. vuitè, disp. trans. tercera i annex). Que pertanyin a la província de Tarragona, tenim: Calafell, Reus Salou Tarragona i el Vendrell.
L’aplicació a aquests habitatges del règim de contenció de rendes que regula la Llei 11/2020, del 18 de setembre, suposa en síntesi, subjectar el preu del lloguer dels contractes que s’hi incloguin a tres regles principals:
1.- La quantia màxima de la renda que pot ser convinguda en el moment de formalitzar el contracte no pot ultrapassar el preu de referència d’un habitatge de característiques anàlogues, incrementat o minorat, com a màxim en un 5%.
2.- La renda tampoc pot ultrapassar el preu del lloguer fixat en el darrer contracte d’arrendament, en el supòsit que l’habitatge hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors, amb els increments i les excepcions que indica la llei mateixa (par. desè i art. 6 i 7).
3.- La renda només pot ser actualitzada d’acord amb la normativa que regula el contracte d’arrendament d’habitatge (art. 8), es a dir, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que estableix que l’increment anual de la renda no pot ser superior a l’IPC.
En totes les ofertes d’arrendament d’habitatges ubicats en una àrea que hagi estat declarada ZMHT, inclosos els arrendaments d’obra nova, cal informar de l’aplicació del valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge.
En el supòsit de llogar un habitatge d’obra nova o rehabilitat, durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat de final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el marge superior de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, excepte en cas que s’hagin obtingut subvencions públiques. (L’aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys a comptar de l’entrada en vigor de la llei present).
L’arrendador que faci obres de millora en l’habitatge podrà, un cop transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, incrementar la renda, en els termes previstos per llei (art. 19 LAU), sense subjecció al límit establert per la llei de contenció de rendes 11/2020.
Aquesta Llei també estableix un sistema de solució de conflictes, a l’hora de dirimir les controvèrsies sobre la determinació i el reemborsament de les quanties pagades indegudament en els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes al regim de contenció de rendes (disp. ad. tercera).
