per Andrés A. de Donato | febr. 21, 2026 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El 31 de diciembre de 2015 se derogó la norma que protegía a los compradores frente al riesgo estructural de adelantar cantidades a cuenta para una vivienda que todavía no existía
El 31 de diciembre de 2015 se derogó la Ley 57/1968 y supuso un cambio profundo (y regresivo) en la posición jurídica del comprador de vivienda sobre plano, especialmente del pequeño ahorrador que nunca se concibió a sí mismo como inversor, pero que hoy es tratado como tal por los Tribunales. Durante casi medio siglo, la Ley 57/1968 cumplió una función muy concreta: proteger al comprador frente al riesgo estructural de adelantar cantidades a cuenta para una vivienda que todavía no existía. No era una ley sofisticada, pero sí extraordinariamente clara en su finalidad. Si el promotor incumplía, el dinero debía volver al comprador. Y para garantizarlo, se imponía una obligación directa y objetiva a bancos y aseguradoras. No había demasiados recovecos interpretativos: el sistema estaba pensado para funcionar incluso cuando todo lo demás fallaba.
La derogación llegó envuelta en un discurso de “modernización” y “armonización normativa”, sustituida por la Disposición Adicional Primera de la LOE. Sin embargo, en la práctica, lo que se hizo fue diluir la responsabilidad. Allí donde antes había un régimen legal autónomo, claro y protector, se introdujo un sistema más complejo, fragmentado y, sobre todo, mucho más favorable a las entidades financieras y aseguradoras. No es casualidad. Tras la crisis inmobiliaria y el aluvión de reclamaciones basadas en la Ley 57/1968, bancos y aseguradoras ejercieron una presión intensa —jurídica, económica y doctrinal— para cerrar esa vía de responsabilidad. El mensaje era claro: el sistema no podía soportar un modelo en el que las entidades respondieran de forma casi automática por el fracaso del promotor. Y ese mensaje fue escuchado.
Luego llegó la reinterpretación del comprador como “inversor”. El Tribunal Supremo ha ido construyendo una doctrina que, bajo una apariencia de matiz técnico, tiene consecuencias demoledoras para muchos consumidores. Se empieza a hablar de “finalidad inversora”, de “pluralidad de compras”, de “perfil profesional”, y con ello se justifica la exclusión de la protección que tradicionalmente se asociaba al consumidor. El problema es que esa categoría de “inversor” se está aplicando de forma expansiva y, a mi juicio, profundamente injusta. Personas que compraron una segunda vivienda con ahorros familiares, matrimonios que adquirieron sobre plano pensando en asegurar su jubilación, pequeños ahorradores sin estructura empresarial alguna, se encuentran de pronto fuera del paraguas protector. No porque actuaran como promotores, ni como profesionales del sector, sino porque un órgano juzgador ha cambiado el texto y el espíritu de la ley. Lo más preocupante es que esta calificación no responde a la realidad económica del comprador, sino a una necesidad sistémica de limitar responsabilidades. El resultado es una inversión del principio que inspiraba la Ley 57/1968: ya no se parte de la vulnerabilidad del comprador, sino de una sospecha previa sobre su intención. Y desde ahí, se justifican exclusiones de cobertura, denegaciones de avales ejecutados tardíamente, y absoluciones de aseguradoras que, en otro tiempo, habrían sido impensables.
Diez años después, el balance es claro. El sistema es más inseguro para el comprador medio, más opaco en sus garantías y más dependiente de interpretaciones judiciales que no siempre se alinean con la protección del consumidor proclamada en abstracto. La banca y las aseguradoras han logrado reducir su exposición, pero el precio lo ha pagado quien adelantó sus ahorros confiando en un marco legal que ya no existe.
El concepto de “inversor” se ha convertido en una coartada jurídica para despojar a muchos consumidores de derechos que nunca deberían haber perdido. ¿Por qué se apartó el Tribunal Supremo de la línea consolidada, por ejemplo, en asuntos de multipropiedad, donde la posibilidad de completar ingresos vía arrendamiento no excluía la condición de consumidor para darle protección? ¿Por qué incluso la Sala 1ª llega a reconocer la condición de consumidor del comprador para luego negarle cobertura porque compró más de una vivienda o simplemente porque tenía más inmuebles antes? ¿En qué lugar de la norma se recogía que si tenías más de una vivienda ya no podías obtener la protección de lo anticipado en una compra sobre plano? – Diez años después, quizá ha llegado el momento de replantear seriamente si el equilibrio alcanzado es justo, o si simplemente refleja —una vez más— quién tiene mayor capacidad de presión cuando se escriben y se interpretan las normas.
per Andrés A. de Donato | febr. 14, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El error de solicitar copias del DNI en operaciones a través de Internet
La práctica de requerir copias del DNI para verificar la identidad en transacciones electrónicas es un riesgo porque facilita la comisión de delitos de suplantación de identidad y fraude informático
La verificación de identidad en la contratación por Internet se ha convertido en una práctica habitual, pese a que, por su inutilidad y alto nivel de exposición, debería haberse prohibido hace años. Aun así, sigue siendo frecuente —a menudo sin una base jurídica suficiente— exigir copias del DNI como medio de identificación en operaciones no presenciales. Esta práctica, que muchos padecemos en nuestra vida diaria y genera rechazo en la población, plantea serios desafíos jurídicos y técnicos ante el elevado número de casos diarios de suplantación de identidad y fraude online, agravados por la falta de una supervisión exhaustiva de unos procedimientos que, por su propia naturaleza, implican un riesgo significativo. No puede ser que desde organismos públicos te recomienden no compartir tu DNI por Internet y luego cualquier empresa, con cualquier excusa, te lo exija bajo amenaza de no poder contratar o dar de baja un servicio, sin que no se haga nada al respecto.
Esta práctica plantea importantes desafíos jurídicos y técnicos ante el elevado número de casos de suplantación de identidad y fraude online diarios
Además, el riesgo se incrementa de forma notable cuando, en condiciones próximas al concepto jurídico de extorsión, se exige a los clientes que dichas copias se envíen por correo electrónico sin campos censurados y sin marcas de agua que permitan identificar la fecha, finalidad o destinatario de la copia, lo que permite el fraude en caso de que la documentación sea comprometida. Esta situación, ya de por sí altamente peligrosa, podría agravarse significativamente con la futura prohibición de acceso a los menores de 16 años a las redes sociales, medida que podría obligar a la totalidad de los usuarios de redes sociales a remitir copias de su DNI para verificar su edad. Tal exigencia, en un contexto marcado por las brechas de seguridad sufridas en plataformas como Facebook, LinkedIn, Twitter o TikTok y con sede en otros países, podría generar un escenario de consecuencias potencialmente desastrosas.
Una gran parte del problema reside en la redacción del artículo 12 la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, dedicado a ‘Relaciones de negocio y operaciones no presenciales’, que dice lo siguiente: “Con independencia de que la identidad del cliente quede acreditada de conformidad con lo dispuesto en la normativa aplicable de firma electrónica, en todo caso, y en el plazo de un mes desde el establecimiento de la relación de negocio, los sujetos obligados deberán obtener de estos clientes una copia de los documentos necesarios para practicar la diligencia debida”.
Este artículo 12 plantea cuatro problemas en operaciones no presenciales:
1.- No se establece que, en una operación no presencial, la mera capacidad de aportar una copia del DNI por vía telemática no equivale a acreditar la identidad de la persona que posee dicha copia.
2.- Se otorga a la copia del DNI un valor probatorio y de diligencia debida superior al de una firma digital cualificada del titular, lo cual constituye un grave error conceptual. Sin embargo, para realizar una firma digital cualificada con un DNI electrónico es imprescindible disponer físicamente del soporte y conocer el PIN que protege la clave privada del certificado que, además, no puede extraerse del chip del DNI electrónico y puede ser revocada en caso de robo o pérdida del documento.
3.- Únicamente se exige la obtención de una copia de los documentos como parte de la diligencia debida, sin especificar el procedimiento adecuado para su recopilación según las circunstancias, ni las medidas técnicas necesarias para su protección y custodia durante los diez años que impone la Ley.
4.- Se abre la puerta a que numerosas organizaciones, que no son sujetos obligados por la norma, interpreten erróneamente que la mejor forma de acreditar la identidad de un cliente en la contratación en línea de un producto o servicio es mediante la solicitud una copia del DNI.
Se otorga a la copia del DNI un valor probatorio y de diligencia debida superior al de una firma digital cualificada del titular, lo cual constituye un grave error conceptual – Las consecuencias de estas prácticas son muy peligrosas para la ciudadanía ya que es un problema que se realimenta.
1.- La transmisión de documentos digitalizados por Internet y su posterior almacenamiento en sistemas informáticos entraña un riesgo significativo para sus titulares. En caso de una brecha de seguridad —ya sea por un ciberataque deliberado o por un error humano— pueden producirse suplantaciones de identidad y diversos tipos de fraude.
2.- Cuantas más copias del DNI se compartan y se acepten por Internet, mayor será el riesgo de suplantación y fraude asociado a su uso indebido.
3.- Las suplantaciones de identidad son posibles, en gran medida, porque numerosas organizaciones asumen erróneamente que la capacidad de enviar una copia del DNI en una operación en línea equivale a una identificación fehaciente del remitente. Esta premisa carece de fundamento técnico y jurídico, y debería considerarse un tratamiento ilegítimo al no garantizar ni la autenticidad del sujeto ni la integridad del proceso de verificación.
4.- El análisis del riesgo derivado de una posible fuga de datos de alta sensibilidad, como el DNI, debe abordarse desde una perspectiva holística que contemple todos los factores relevantes. Esto implica evaluar formalmente el entorno en el que se recopila la información, los mecanismos de seguridad aplicados durante su obtención, los procedimientos de tratamiento posteriores, la eventual participación de terceros y las condiciones de almacenamiento y protección de dichos datos. Solo una evaluación integral permite determinar con precisión el nivel real de exposición y adoptar medidas de mitigación adecuadas.
5.- No debe olvidarse, además, el riesgo que supone la actuación de un insider (un empleado desleal) que pueda extraer copias del DNI para utilizarlas de forma fraudulenta, un escenario que ya se ha producido en diversas ocasiones.
Las suplantaciones de identidad son posibles, en gran medida, porque numerosas organizaciones asumen erróneamente que la capacidad de enviar una copia del DNI en una operación en línea equivale a una identificación fehaciente del remitente – Algunas personas creen erróneamente que basta con censurar ciertos datos del DNI para eliminar el riesgo de enviarlo por Internet. Sin embargo, si una entidad acepta una copia parcialmente censurada como medio válido de verificación, es razonable asumir que otras también podrían hacerlo, lo que facilita usos indebidos y, en la práctica, mantiene intacta la posibilidad de fraude y suplantación de identidad. La situación conduce a escenarios especialmente complejos y a errores de notable gravedad. Por ejemplo, en el caso de los sujetos obligados por la Ley 10/2010, parece prevalecer la idea de que las obligaciones de diligencia debida están por encima de las exigencias de la normativa de protección de datos, asumiéndose erróneamente que enviar copias del DNI por correo electrónico es un riesgo aceptable para los clientes, en lugar de emplear plataformas seguras para el intercambio de información sensible.
La propia normativa de protección de datos tampoco contribuye de manera decisiva a mitigar este problema, al tratarse de un marco jurídico habilitante y sancionador que no establece requisitos técnicos específicos en función del entorno en el que se recopilan, procesan y almacenan datos tan sensibles como son las copias digitalizadas del DNI. El artículo 5.1.f del Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), se limita a señalar que “los datos personales serán tratados de tal manera que se garantice una seguridad adecuada de los mismos, incluida la protección contra el tratamiento no autorizado o ilícito y contra su pérdida, destrucción o daño accidental, mediante la aplicación de medidas técnicas u organizativas apropiadas”, sin concretar estándares mínimos adaptados al nivel de riesgo inherente a este tipo de información.
Según la normativa de protección de datos, todo tratamiento debe cumplir con licitud, transparencia y lealtad, limitación de la finalidad, minimización de datos, exactitud, limitación del plazo de conservación, integridad y confidencialidad, y ya hemos visto que la petición de una copia del DNI por Internet —no así en presencial— no cumple con la finalidad que se pretende, por lo que debería ser siempre, con independencia de la ley que ampare la solicitud, un tratamiento ilegítimo y sancionable, algo que no ocurre si se solicita una firma cualificada del titular, en la que aparece el nombre completo y número de DNI. Recordemos que la firma electrónica cualificada es el tipo de firma digital que ofrece el máximo nivel de seguridad y no repudio, siendo equivalente a la firma manuscrita tradicional. Es el mecanismo que garantiza legalmente que un firmante no puede negar la autoría de una firma y, por lo tanto, su identidad digital.
La petición de una copia del DNI por Internet (no así en presencial), no cumple con la finalidad que se pretende, por lo que debería ser siempre, con independencia de la ley que ampare la solicitud, un tratamiento ilegítimo y sancionable
En ciberseguridad hay leyes inmutables:
1.- Lo que la tecnología permite, le ley no protege. Es decir, si no hay medidas técnicas verdaderamente efectivas para la protección de un activo, el riesgo se acabará materializando, por un ataque o por un error de alguien.
2.- La realidad es tan tozuda, que al final nos pone a todos en nuestro sitio. O como dijo con ocasión del accidente del Challenger el notable físico Richard Feynman: “Para que una tecnología sea exitosa, la realidad debe ir por delante de las relaciones públicas, puesto que la realidad no puede ser engañada”.
Como demostración de lo que lo anterior es cierto, tenemos dos casos recientes de fugas de DNIs digitalizados. El primero de diciembre de 2025, afecta a varios despachos de notarios, que cumpliendo con legislación vigente que les obliga a recabar documentos de Identidad, sufren un ataque a la cadena de suministro a través del grupo de ransomware Everest (origen ruso). Dicho grupo asegura haber exfiltrado 145 gigabytes de datos de la compañía proveedora del software de gestión de notarías, entre los que hay 114.000 documentos e imágenes que contienen DNIs y pasaportes digitalizados. El segundo caso, de octubre de 2025, está detallado en el expediente N.º: EXP202403096 de la Agencia Española de Protección de Datos y afecta a la Fundación para el Desarrollo de la Enfermería (FUDEN) y al Sindicato de Enfermería (SATSE). En esta ocasión, según dicho expediente, se han filtrado 23.000 copias de DNI.
Con independencia de las sanciones que pueda imponer la autoridad de protección de datos, el daño ya está hecho: las personas afectadas quedan expuestas a un riesgo significativo de suplantación de identidad, derivado de la extendida, lesiva, errónea —y poco aclarada normativamente— presunción de que, en operaciones en línea, la exigencia del envío de una copia del DNI por internet equivale a verificar la identidad de su titular. Además, el problema no depende del volumen de documentos filtrados: basta con que una sola copia sea comprometida y utilizada de forma fraudulenta para que sea necesaria una respuesta judicial adecuada. La situación se agrava si, tras la suplantación, se contratan productos o servicios en nombre de la víctima y estos se emplean en la comisión de otros delitos, añadiendo un riesgo jurídico adicional al económico. La situación se agrava si, tras la suplantación, se contratan productos o servicios en nombre de la víctima y estos se emplean en la comisión de otros delitos, añadiendo un riesgo jurídico adicional al económico
Por desgracia, las estadísticas sobre incidentes de seguridad —incluidos robos de datos, ataques de ransomware y fraude online— continúan en ascenso, lo que hace previsible que se produzcan nuevas brechas que involucren copias de DNI y, en consecuencia, un aumento del número de ciudadanos afectados por este grave problema. En la práctica, la gestión de ciberincidentes muestra con frecuencia fraudes informáticos vinculados a cuentas bancarias con IBAN español, cuya apertura se realiza presumiblemente de forma remota mediante copias digitalizadas o documentos sustraídos, en lugar de exigir una firma cualificada. Resulta especialmente paradójico que la Ley 10/2010, destinada a prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, priorice la copia del documento físico frente a la firma cualificada como prueba de diligencia debida y que con ello se produzca el efecto contrario al que pretende dicha norma, favoreciendo la suplantación de identidad y el fraude.
En estas circunstancias solamente queda como alternativa lo siguiente:
1.- Considerar en la legislación que la firma cualificada de un usuario es un medio de prueba suficiente para verificar su identidad en operaciones no presenciales y para que los sujetos obligados puedan acreditar la diligencia debida. O en su defecto aprobar medios más seguros para la verificación de la identidad y cumplimiento de la diligencia debida para operaciones no presenciales. Como ejemplo: videoidentificación, Comunicación de Campo Cercano (NFC) del DNIe, el sistema Cl@ve (España), eIDAS ID Wallet (UE), el sistema BankID (países nórdicos), la aplicación mi DNI, o mediante entidades que ya han verificado presencialmente y de forma estricta la identidad del usuario y actúen como terceros de confianza, etc.
2.- Prohibir y sancionar cualquier petición de una copia del DNI por internet o de la digitalización del mismo, con independencia del motivo y de la entidad pública o privada que lo solicite.
3.- Aclarar en la normativa que cuando se hace un tratamiento del DNI (número), no es lo mismo que tratar el DNI (soporte).
4.- Establecer con urgencia un mecanismo estándar, seguro y que respete la privacidad de los usuarios, para poder demostrar la edad en el acceso a redes sociales y otros servicios de Internet.
per Andrés A. de Donato | gen. 31, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
El Consejo de Ministros ha dado luz verde a la tramitación urgente de un Real Decreto que permitirá la regularización extraordinaria de extranjeros que ya residen en España. Esta medida, de carácter excepcional, se presenta como una respuesta directa a la realidad social y económica actual, buscando dotar de igualdad de derechos y mayores garantías jurídicas a quienes ya forman parte de la sociedad española.
La regularización estará dirigida a aquellos extranjeros que a 31 de diciembre de 2025 llevaran al menos 5 años viviendo en España. También se podrán acoger quienes hayan presentado una solicitud de protección internacional antes de esa fecha. Como requisito fundamental, los beneficiarios deberán carecer de antecedentes penales, garantizando así la protección del interés general y la seguridad pública.
Los solicitantes que reúnan los requisitos obtendrán una autorización inicial de residencia legal en España, con una vigencia de un año, y transcurrido ese plazo, podrán incorporarse a las figuras previstas en el Reglamento de la Ley de Extranjería. Este permiso les permitirá trabajar en cualquier sector y en cualquier región del territorio nacional desde el momento en que la solicitud sea admitida a trámite, beneficiando así tanto al trabajador, que podrá acceder a derechos laborales y protección social, como a las empresas, que verán reforzada la seguridad jurídica en sus relaciones laborales.
La medida contempla además la regularización simultánea de los hijos e hijas menores de edad que ya se encuentren en España, otorgándoles un permiso de residencia de cinco años. La finalidad es clara: facilitar la integración de las familias migrantes y salvaguardar los derechos de los menores, facilitando su desarrollo y estabilidad dentro del entorno español.
La ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones ha explicado que las solicitudes podrán presentarse a partir de abril de 2026 y hasta el 30 de junio del mismo año. Todo ello una vez culminados los trámites administrativos que permitirán la puesta en marcha del Real Decreto. El proceso ha sido diseñado para ser ágil y con poca carga burocrática, lo que permitirá a quienes se encuentren en situación irregular tramitar su regularización en un plazo razonable y sin trabas excesivas.
El futuro Real Decreto pretende retomar el espíritu de la Iniciativa Legislativa Popular apoyada por más de 700.000 firmas y que fue tomada en consideración por una amplia mayoría del Congreso de los Diputados. La regularización, además, está enmarcada dentro del Plan de Integración y Convivencia Intercultural, una iniciativa amplia que el Ejecutivo prevé lanzar próximamente, reforzando un modelo migratorio sustentado en los derechos humanos, la integración social y la cohesión económica y territorial.
La ministra Elma Saiz ha recordado que desde 1986 varios gobiernos han promovido regularizaciones extraordinarias como forma de responder a las necesidades reales y cambiantes de la sociedad española, subrayando la responsabilidad del Estado en el ordenamiento de la convivencia cuando la realidad social avanza más rápido que la normativa.
La regularización extraordinaria permitirá integrar plenamente a miles de personas que ya viven, trabajan y contribuyen al tejido social y económico de España. Las empresas obtendrán seguridad jurídica y acceso a mano de obra regularizada y protegida, fundamental en sectores clave de la economía nacional. Al mismo tiempo, quienes regularicen su situación se beneficiarán del acceso a derechos sociales, laborales y sanitarios, superando la vulnerabilidad derivada de la irregularidad administrativa.
La decisión del Gobierno de abordar esta medida mediante la modificación del Reglamento de la Ley de Extranjería permite que la regularización se implemente de forma inmediata una vez sea publicado el Real Decreto, sin necesidad de convalidación parlamentaria. Esto imprime a la medida una agilidad singular y refuerza la respuesta jurídica ante una necesidad social apremiante. La reforma prevista contribuye a configurar un sistema migratorio más inclusivo, pragmático y alineado con los valores democráticos y de justicia social. Se promueve no solo la legalidad administrativa, sino el reconocimiento efectivo de derechos, la protección de la unidad familiar y la integración en la vida económica y social del país.
per Andrés A. de Donato | gen. 24, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
Cuando el contribuyente incremente su riqueza deberá probar ante Hacienda de dónde procede el dinero, cómo se obtuvo y por qué
El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre las ganancias no justificadas de los contribuyentes, señalando al respecto que para evitar posibles sanciones por parte de la Agencia Tributaria, los contribuyentes deben cumplir tres requisitos: probar de dónde procede el dinero —quién se lo entrego—, cómo lo obtuvieron y por qué recibieron esa cuantía. Es decir, que si el contribuyente quiere desvirtuar la calificación de una ganancia de patrimonio no justificada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), no es suficiente con que pruebe el origen o fuente de los elementos patrimoniales —esto es de dónde proceden, mediante la identificación del medio de transmisión de los bienes o derechos, y de quién proceden, mediante la identificación de la persona que los transmite—, sino que además es necesario que acredite o justifique también por qué se transmiten, acreditando el negocio jurídico por el que se transfiere la titularidad de los bienes y derechos que alteran la composición del patrimonio.
Esta sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que el Alto Tribunal haya interpretado el apartado 1 del artículo 33 en relación con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).
Según consta en el fallo judicial, Hacienda sancionó a una contribuyente por haber ocultado ciertos fondos entre 2012 y 2013, ya que no los declaró en el IRPF, por lo que la Agencia Tributaria consideró que se trataba de una ganancia patrimonial no justificada. Sin embargo, la parte contribuyente defendía que los fondos provenían de familiares, ya que eran donaciones realizadas por la familia, y aportaron transferencias bancarias y documentos privados firmados entre las partes como justificación.
El Tribunal Supremo, por su parte, ha fallado a favor del contribuyente al considerar acreditado que, en efecto, los fondos eran donaciones que la familia le había realizado, aunque no exista ninguna escritura pública que acredite que se trataba de una donación. En este último punto, la Sala de lo Contencioso señala que el contribuyente —ya que es sobre quien recae la prueba—, no tiene la obligación de hacer una escritura pública para demostrar a Hacienda que los fondos corresponden a una donación cuando lo puede probar mediante otros medios (como documentos firmados entre los familiares o registros bancarios de los movimientos).
Y, como se indicaba antes, el Tribunal ha fijado como doctrina que para evitar la presunción de ganancia patrimonial no justificada, el contribuyente tiene que acreditar la procedencia de los fondos (es decir, quién le entrega el dinero), cómo lo ha recibido (ingreso bancario, transferencia, etc.) y por qué ha recibido ese dinero (es decir, la causa jurídica que justifique el ingreso, por ejemplo, un préstamo, o como en el caso enjuiciado, una donación).
per Andrés A. de Donato | gen. 17, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
La MiFID (Markets in Financial Instruments Directive) es una normativa de la Unión Europea que regula la prestación de servicios de inversión para armonizar los mercados financieros y garantizar la protección de los inversores.
Desde enero de 2018, se aplica la actualización conocida como MiFID II. En 2026, esta sigue siendo la norma de referencia para la banca y el asesoramiento financiero. El MiFID II es la Directiva 2014/65/EU relativa a los mercados de instrumentos financieros, y está basada en la mejora de las reglas ya adoptadas por MiFID. Regula las condiciones de autorización y funcionamiento de las Empresas de Servicios de Inversión (ESI), incluyendo la libertad de establecimiento y de prestación de servicios en la UE, así como la actividad de las empresas de terceros Estados; las condiciones de autorización y funcionamiento de los mercados regulados; la limitación de las posiciones y controles de la gestión de posiciones en derivados sobre materias primas; las normas de conducta y protección al inversor a seguir por las ESI; los servicios de suministro de datos, y los requerimientos de organización y conducta para los participantes en el mercado con el objetivo de mejorar la protección del inversor.
Tiene como objetivo reforzar la actual regulación europea sobre mercados de valores por varias vías:
1.- Persigue que la negociación organizada se desarrolle en plataformas reguladas.
2.- Introduce reglas sobre negociación algorítmica y de alta frecuencia.
3.- Mejora la transparencia y la supervisión de los mercados financieros, incluidos los mercados de derivados, y aborda determinadas carencias de los mercados de derivados sobre materias primas.
4.- Refuerza la protección del inversor y las normas de conducta, así como las condiciones de competencia en la negociación y liquidación de instrumentos financieros.
MiFIR. Es el Reglamento UE 600/2014 relativo a los mercados de instrumentos financieros. Regula la transparencia pre y post negociación en relación con las autoridades competentes y los inversores, los requisitos y obligaciones de los proveedores de servicios de datos, establece la obligación de negociación de derivados en centros de negociación y ciertas acciones supervisoras.
Establece requerimientos sobre:
1.- Difusión al público de datos sobre actividad de negociación.
2.- Reporte de datos sobre operaciones a reguladores y supervisores.
3.- Negociación obligatoria de derivados en sistemas organizados.
4.- Supresión de obstáculos entre sistemas de negociación y proveedores de servicios de liquidación para asegurar mayor competencia.
5.- Acciones de supervisión específicas sobre instrumentos financieros y posiciones en derivados.
Los objetivos de esta reforma son:
1.- Reforzar la protección al inversor, regulando, entre otros, el asesoramiento en la comercialización de productos financieros y sus incentivos.
2.- Adaptarse a los desarrollos tecnológicos y de los mercados, regulando prácticas como la negociación algorítmica automatizada.
3.- Impulsar la negociación de instrumentos financieros desde mercados OTC (“over the counter”) hacia centros de negociación (mercados regulados, sistemas multilaterales de negociación o sistemas organizados de contratación).
4.- Aumentar la transparencia en los mercados, no sólo en lo relativo a la negociación de acciones e instrumentos similares sino también en relación con bonos o derivados, para velar por el correcto funcionamiento de los mismos en la formación de precios.
5.- Mejorar la regulación de algunos productos financieros como los derivados, especialmente los derivados sobre materias primas.
6.- Facilitar el acceso de las pymes a la financiación, a través de la creación de los «Mercados PYME en expansión».
7.- Reforzar y armonizar la supervisión y las sanciones a disposición de las autoridades competentes y evitar el arbitraje regulatorio.
Además, MIFID II y MIFIR son desarrollados por más de treinta actos no legislativos, tanto delegados como de ejecución, aprobados por la Comisión.
per Andrés A. de Donato | gen. 10, 2026 | Notícies - Àrea Jurídica, Notícies - Assessoria Comptable, Fiscal i Laboral
La Generalitat aprueba la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña
La Generalitat de Catalunya aprueba la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que establece el nuevo régimen jurídico aplicable al arrendamiento de temporada y al alquiler de habitaciones en Catalunya
La nueva regulación, en vigor desde el 1 de enero de 2026, establece el marco jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de temporada y de habitaciones en Cataluña, con el objetivo de evitar que el alquiler de temporada se utilice como mecanismo de elusión del régimen propio del arrendamiento de vivienda habitual o permanente y, al mismo tiempo, clarificar el tratamiento del arrendamiento por habitaciones.
1.- Arrendamientos de Temporada
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, añade el nuevo Art. 66 bis a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, mediante el cual se introduce el nuevo régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de vivienda con carácter temporal en Cataluña.
En primer lugar, el nuevo precepto delimita qué debe entenderse por arrendamiento de vivienda permanente, estableciendo que tendrá esta consideración aquel destinado a satisfacer la necesidad de vivienda de la parte arrendataria, con independencia de la duración pactada. A estos efectos, se excluyen de dicha categoría los contratos de arrendamiento destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada vacacional (ya sea durante el verano o en cualquier otra época del año), precisando la norma que tales usos deben ser expresamente especificados en el contrato de arrendamiento.
En segundo lugar, el apartado 2 del nuevo Art. 66 bis prevé que en los contratos de arrendamiento formalizados con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, les serán de aplicación determinadas normas propias de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual o permanente previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En particular, el precepto establece que les serán de aplicación las reglas relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta (incluida, en su caso, la sujeción a los límites de renta aplicables a las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado), la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales.
Asimismo, el precepto aclara que este mismo régimen se extiende a aquellos contratos en los que, aun habiéndose pactado una duración determinada, no se establezca expresamente la finalidad de carácter temporal del arrendamiento.
Por su parte, el apartado 3 del Art. 66 bis establece que, en los supuestos previstos en el apartado 2, deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento la finalidad de carácter temporal y aportarse su correspondiente acreditación documental, de conformidad con lo previsto en el Art. 66 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. A estos efectos, la documentación justificativa deberá depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl). Asimismo, el precepto introduce una presunción expresa en virtud de la cual se entenderá que el arrendamiento tiene por finalidad la vivienda permanente o habitual cuando en dicho registro no conste acreditado un uso distinto al de vivienda permanente o habitual.
De forma diferenciada, el apartado 4 del Art. 66 bis establece que, cuando el arrendamiento tenga una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones u ocio, serán de aplicación las normas relativas al arrendamiento para usos distintos del de vivienda. En estos supuestos, la causa o finalidad deberá hacerse constar expresamente en el contrato, con aportación y acreditación de la documentación específica exigida por la normativa aplicable. Asimismo, deberá hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria, debiendo depositarse la documentación acreditativa junto con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl).
Finalmente, el apartado 5 del Art. 66 bis establece que, en caso de prórroga de un contrato de arrendamiento temporal por causas acreditadas, si la parte arrendataria no justifica expresamente la causa de la temporalidad y su residencia habitual en otro lugar, el contrato de arrendamiento se considerará sometido al régimen jurídico del arrendamiento de vivienda permanente previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, resultando de aplicación, en especial, la duración legal mínima y el régimen de prórrogas, que se computarán desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.
Por último, el apartado 6 del Art. 66 bis dispone que, si el contrato de arrendamiento no se prorroga, pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato quedará sometido al régimen jurídico del arrendamiento de vivienda permanente previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que justificaban la necesidad temporal de vivienda.
2.- Arrendamiento de Habitaciones
Por su parte, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, añade el nuevo Art. 66 ter a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, mediante el cual se regula el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamientos de habitaciones en Cataluña. En primer lugar, el apartado 1 del nuevo Art. 66 ter define el arrendamiento de habitación como el contrato por el que la parte arrendadora arrienda a la parte arrendataria el uso exclusivo de una habitación, junto con el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio. En segundo lugar, el apartado 2 del mencionado artículo establece que el arrendamiento de habitaciones deberá respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
Por último, el apartado 3 del nuevo Art. 66 ter establece que el arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. A estos efectos, en esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda
En conclusión, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, introduce en Cataluña un régimen específico para el arrendamiento de temporada y el alquiler de habitaciones, reforzando la exigencia de identificación de la finalidad del contrato y su acreditación documental. En el caso del arrendamiento de habitaciones, el nuevo Art. 66 ter exige el respeto a los estándares de superficie por persona y al umbral máximo de ocupación previstos en la normativa sectorial y en la cédula de habitabilidad, y establece que, cuando una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado se arriende por habitaciones mediante varios contratos vigentes de forma simultánea, la suma de las rentas pactadas no podrá exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
