Hacienda utilizará el valor de referencia calculado por Catastro para tratar de acabar la discusión sobre la valoración de los inmuebles en compraventas, donaciones y herencias.
El 10 de julio de 2021 se publicó en el BOE la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal, que entre otras cosas introduce modificaciones en diversos tributos que afectan a los inmuebles.
Uno de los puntos afectados es la base imponible de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de Sucesiones y Donaciones en lo referente a inmuebles.
Hasta ahora, la base imponible hacía referencia al valor real de los inmuebles. Un valor real que estaba en directa relación con el valor de mercado. Por su parte, las haciendas autonómicas llevaban años aplicando a los inmuebles unos valores teóricos que en muchas ocasiones resultaban superiores a los precios reales a los que se habían transmitido los inmuebles, en especial en periodos de bajadas de precios en el mercado. Los tribunales declararon en multitud de ocasiones que aquellos valores teóricos no eran idóneos para establecer la base imponible de esos impuestos, y obligaron a motivar las valoraciones teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble valorado, lo que en muchos casos suponía una visita para conocer el estado real del bien.
El ITP y la comprobación de valor de los inmuebles.
La intención del legislador con esta reforma es terminar con la discusión sobre la valoración de los inmuebles. Se establece un nuevo valor que se denomina “valor de referencia” y que será utilizado como base imponible mínima para el ITP y el ISD.
Cuando proceda, el valor también servirá a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, pero solo para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, no para el patrimonio preexistente.
Qué es y para qué sirve el “valor de referencia”
Este valor pretende reflejar una cifra cercana pero inferior al valor de mercado. En principio, en la inmensa mayoría de los casos será superior al valor catastral -que sigue existiendo y se aplica a otros impuestos-, y servirá para calcular la base imponible del ITP o del ISD, salvo que el contribuyente declare un valor superior o que el precio pactado en Transmisiones sea superior, en cuyos casos se aplicará el valor superior.
Según el Catastro, este valor de referencia no tendrá efecto en el IBI ni en otros impuestos diferentes del ITP y de Sucesiones y Donaciones.
Se espera que este valor se conozca en 2022. Es el Catastro quien definirá cada año el valor de referencia de los inmuebles, a partir del análisis de precios de las ventas que se hayan realizado ante notario. Habrá que ver cómo se tienen en cuenta las características de cada inmueble. Porque no debe olvidarse que siempre hay que respetar el principio constitucional de la capacidad económica del contribuyente. Es decir, no podrá exigirse un tributo basado en un valor ficticio.
Por ahora, el Catastro habla de módulos de cálculo para “ámbitos territoriales homogéneos de valoración”. Una resolución anual del Catastro detallará la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble, a partir de dichos módulos.
Según Catastro, el dato será público, no estará protegido, podrá conocerse cuando se consulten los datos catastrales de un inmueble, al igual que la superficie, por ejemplo. El propietario podrá tener acceso a los criterios que se hayan seguido para individualizar el valor de su inmueble.
Es importante revisar que los datos del Catastro respecto de un inmueble sean correctos. Si no es el caso, se puede iniciar un procedimiento de rectificación de errores o de subsanación de discrepancias.
Finalmente, si no estamos de acuerdo con el “valor de referencia”, éste se podrá impugnar cuando se haya utilizado como base imponible para liquidar el ITP o el ISD, ante la administración autonómica correspondiente. Es decir, cuando se realice una compraventa de un inmueble o cuando se reciba uno en herencia o donación, y no se esté de acuerdo con el valor de referencia que se use para determinar la base imponible.
