El Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, adopta medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés.
Con este objetivo la norma establece un nuevo Código de Buenas Prácticas para cubrir a deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, consistentes en modificaciones legales de índole fiscal y medidas estructurales de refuerzo de la competencia, la transparencia y la educación financiera en el mercado hipotecario.
Código de Buenas Prácticas
El texto incorpora un nuevo Código de Buenas Prácticas de naturaleza transitoria, con una duración de dos años, para aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés. Dicho plazo de vigencia comenzará a computarse desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros que desarrollará su contenido a efectos de detallar en qué términos podrá llevarse a cabo la articulación de las operaciones de refinanciación y reestructuración de los préstamos hipotecarios a interés variable sobre vivienda habitual.
Así, desarrollará las condiciones aplicables y los requisitos a cumplir por los deudores para acogerse a dicho Código, tales como la definición de los deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad, para lo que se considerará, entre otros, su renta familiar y la evolución de su esfuerzo hipotecario, así como las medidas aplicables, que podrán consistir, entre otras, en la extensión de plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.
El Código podrá ser suscrito con carácter inmediato, y de forma voluntaria, por los sujetos adheridos, a fin de que las medidas adicionales de alivio estén disponibles a partir del 1 de enero de 2023.
Este nuevo Código amplía el anterior para cubrir a aquellos deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario, pues se aplicará a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.
Además, la norma contiene las disposiciones aplicables a la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código de Buenas Prácticas. Cabe destacar que dichas operaciones de novación no podrán suponer una modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros, ni conllevar el cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés y el efecto del gasto o comisión no suponga un aumento de la Tasa Anual Equivalente (TAE) acordada en el contrato inicial, o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo que inicialmente se hubiera contratado con el préstamo cuya novación se haya solicitado, ni comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado, ni exigir el establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.
También se ocupa del seguimiento de su cumplimiento por parte de los sujetos adheridos, el cual será supervisado por la Comisión de control para seguimiento del Código de Buenas Prácticas establecida en el artículo 6 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Por otra parte, el texto detalla las consecuencias de la solicitud indebida por el deudor de las medidas para la novación de la deuda hipotecaria realizada al amparo del Código, el cual será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
En este mismo contexto la norma incluye una modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para eximir de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas, dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas.
Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo
Con las modificaciones llevadas a cabo en el dicho Real Decreto-ley 6/2012 se determinan las circunstancias que deben concurrir en los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual para ser considerarse situados en el umbral de exclusión.
Se gradúa el tratamiento de estas situaciones de vulnerabilidad, con una carencia del principal de cinco años y una reducción del tipo de interés aplicable hasta el euríbor menos 0,10 % desde el euríbor más 0,25% actual, cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %; y con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.
Además, se contempla la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante veinticuatro meses (doblando el plazo actual de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad y siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.
Se modifica también el régimen de sujeción al Código de Buenas Prácticas, disponiéndose que será de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos incluidos en su ámbito de aplicación, no pudiendo extenderse su aplicación a ningún otro ámbito normativo. El contenido del Código se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros.
La norma establece como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y disciplina para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero. Por ello, dichas entidades deberán informar adecuadamente a sus clientes sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código. Esta información habrá de facilitarse especialmente en su red comercial de oficinas.
Se determina la composición de la Comisión de Control y se establece un régimen específico para los aranceles de notarios y registradores por la formalización de las operaciones de novación.
Y se llevan a cabo ciertas modificaciones de la regulación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual contenida en el anexo del Real Decreto-ley.
