EL ADQUIRENTE DE BUENA FE DE FINCA ARRENDADA

per Andrés A. de Donato | juny 28, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica

Derecho del adquirente de buena fe de la vivienda arrendada a dar por finalizado el contrato de arrendamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL BARCELONA, SENTENCIA DE  22 / MARZO / 2019

Audiencia Provincial Barcelona, Sentencia 223/2019, 22 Mar. Recurso 514/2018

El titular de la finca arrendada, que le fue adjudicada en un proceso de apremio administrativo, ejercita acción de desahucio por expiración del plazo frente a la arrendataria del inmueble.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial de Barcelona declara finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

A diferencia del Juzgado de Primera Instancia, la Sala sí considera aplicable el art. 14 L 29/1994, 24 noviembre, de arrendamientos urbanos, a los supuestos de enajenación forzosa.

Dicho precepto emplea el término “adquirente” y la sentencia de apelación declara que el mismo se refiere a quien adquiere, en este caso, un inmueble, sin importar cómo se logra o consigue. Por tanto, deben considerarse incluidos los supuestos de adquisición derivada de procesos de apremio administrativo, como forma legítima de adquisición, al no estar los mismos expresamente excluidos del citado precepto.

Teniendo esto en cuenta y dado que el contrato de arrendamiento cuya resolución se insta es previo a la fecha de adquisición del inmueble por la parte actora y con una duración pactada superior a cinco años, concretamente de treinta años, la Audiencia señala que debe estarse a lo previsto en el segundo apartado del art. 14 LAU, en su redacción original previa a la reforma de 6 de junio de 2013, y analizarse si dicha actora puede ser considerada como adquirente de buena fe a efectos de concurrir los requisitos establecidos en el art. 34 LH. Solo en este caso deberá soportar únicamente el arriendo durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. En caso contrario, se subrogaría por la totalidad de la duración pactada en el contrato.

En primer lugar, la Sala destaca el hecho de la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, por lo que el mismo no es oponible a terceros como la adquirente. Además, nos encontramos ante una adquisición por precio y de quien era su titular registral.

En consecuencia, teniendo el contrato una duración pactada superior a cinco años y ostentando la actora la condición de adquirente de buena fe, y dado que ya habían transcurrido los primeros cinco años de vigencia del contrato de arrendamiento en el momento de producirse la adquisición de la vivienda, concretamente ocho años, la nueva adquirente de buena fe no tiene obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Los gastos de gestión en los contratos de arrendamiento de vivienda

per Andrés A. de Donato | maig 30, 2019 | Notícies - Administració de Finques, Notícies - Àrea Jurídica

Según el Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -L.A.U.- (en su redacción dada por el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre): “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. Por lo que, como regla general, no cabe la repercusión de estos gastos al arrendatario. Ahora bien, siempre que el arrendatario haya firmado hoja de encargo de estos servicios será quien corra con dichos gastos aunque el arrendador sea persona jurídica, ya que tal hoja de encargo permitirá al arrendador acreditar que existe un encargo de asesoramiento del arrendatario al profesional, y no del arrendador al profesional.

Por otro lado, si el arrendador es una persona física, la cláusula de repercusión de los gastos de gestión inmobiliaria sería una cláusula válida conforme al Art. 1.255 del Código Civil (C.C.). Sin embargo, esta cláusula introducida en un contrato de arrendamiento de vivienda podría llegar a ser declarada nula por los tribunales por contravenir la normativa protectora de los consumidores – Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Art. 82); Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación (Art. 8) -: a) cuando dicha cláusula ha sido impuesta por el arrendador; b) la cláusula se enmarca en un conjunto de cláusulas predispuestas unilateralmente por el arrendador, siendo pues el arrendatario un mero adherente; y c) cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del arrendatario, dando como resultado una patente falta de reciprocidad contractual.

En este último sentido apuntado es de resaltar que conforme a un interpretación estricta el arrendatario de vivienda siempre debe tener la consideración de consumidor y, por tanto, goza de una especial protección jurídica en el ámbito contractual. Mientras que el arrendador ha sido considerado como “empresario o profesional no evidente” cuando aun siendo un particular persona física utiliza modelos de contratos facilitados por una asociación profesional de agentes de la propiedad urbana – Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 30/05/2013, Asunto C-488/11, Caso AsbeekBrusse/Man Garabito -.